Questa guida ti accompagna nella redazione della Relazione tecnica per frazionamento senza opere, il documento con cui un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) descrive e assevera la suddivisione di un’unità immobiliare esistente in due o più unità autonome senza eseguire interventi edilizi o impiantistici. La relazione chiarisce lo stato di fatto e quello di progetto “amministrativo”, dimostra che non si alterano strutture, impianti o volumi, verifica la conformità urbanistica-igienico-sanitaria e attesta i requisiti minimi delle nuove unità (accessi, aerazione, illuminazione, rapporti aeroilluminanti, parcheggi ove richiesti).
Serve tipicamente per:
– inquadrare l’intervento ai fini edilizi (eventuale CILA/SCIA in base ai regolamenti comunali);
– aggiornare il Catasto (DOCFA con nuove subalternazioni) e l’intestazione;
– predisporre gli allegati tecnici (planimetrie ante/post, calcoli delle superfici, schede catastali, dichiarazioni di conformità).
Nelle pagine che seguono vedremo quando è necessario il frazionamento senza opere, i requisiti da verificare, la documentazione da raccogliere, l’iter amministrativo e catastale, gli errori più frequenti e alcune buone pratiche per arrivare all’approvazione senza intoppi.
Indice
Come scrivere una Relazione tecnica frazionamento senza opere
La relazione tecnica per frazionamento senza opere è l’elaborato professionale con cui un tecnico abilitato descrive, assevera e inquadra giuridicamente e tecnicamente la scissione di un’unità immobiliare o di un terreno in più porzioni distinte, quando tale operazione non richiede l’esecuzione di lavorazioni edilizie. È uno strumento che serve anzitutto a dimostrare la legittimità urbanistica del risultato, a consentire l’aggiornamento catastale e toponomastico, a supportare la stipula di atti notarili di trasferimento o di divisione e, dove previsto, a dare comunicazione al Comune secondo la modulistica locale. Il punto centrale è dimostrare che la nuova configurazione non deriva da interventi edilizi e che ciascuna nuova porzione o unità è legittima e conforme agli standard applicabili, perché il catasto fotografa ma non sana: la rappresentazione catastale non regolarizza eventuali abusi edilizi e la relazione deve quindi fondarsi sullo “stato legittimo” ai sensi dell’articolo 9-bis del DPR 380/2001, ricostruito attraverso i titoli edilizi e l’eventuale silenzio-assenso o altri atti abilitativi che hanno interessato l’immobile.
Nell’ambito dei fabbricati la relazione chiarisce se il frazionamento produce nuove unità immobiliari urbane, se incide su destinazioni d’uso e se aumenta il carico urbanistico. La disciplina nazionale qualifica come manutenzione straordinaria il frazionamento con esecuzione di opere che non comporti modifica della volumetria complessiva e della destinazione d’uso, ma consente anche la variazione del numero di unità (articolo 3, comma 1, lettera b, DPR 380/2001 come modificato dalla legge 164/2014); tuttavia, in assenza di opere, non si rientra in quell’ambito tipico e spesso la fattispecie è trattata come comunicazione in edilizia libera o, in alcune realtà, come CILA “senza opere” secondo la prassi e il regolamento edilizio comunale. La relazione, quindi, illustra il quadro normativo locale, dichiara che non sono previste opere edilizie e motiva perché non occorre un titolo abilitativo o, se l’ufficio tecnico lo richiede, accompagna la comunicazione/istanza con asseverazione di non necessità di lavori, indicando che non si interviene su strutture, impianti o prospetti e che non si determinano violazioni dei parametri urbanistici.
Un passaggio obbligato è la verifica dei requisiti igienico-sanitari e prestazionali per l’uso delle nuove unità residenziali o produttive, in particolare i parametri del DM Sanità 5 luglio 1975 per altezze, superfici minime, rapporti aeroilluminanti, servizi igienici, nonché le regole del regolamento edilizio locale e dell’ASL. Un frazionamento “solo sulla carta” che generi un alloggio privo dei requisiti non è legittimabile, nemmeno se non si eseguono lavori: l’unità deve già possedere accessi autonomi, affacci e servizi conformi o comunque rientrare in usi per i quali quelle dotazioni non sono richieste. La relazione documenta questi aspetti con rilievo, planimetrie dello stato legittimo e dello stato attuale, calcolo delle superfici e dei rapporti aeroilluminanti, fotografie e ogni elemento utile a rendere trasparente la conformità; dà conto dell’assenza di mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti ex articolo 23-ter del DPR 380/2001 e, se del caso, argomenta perché l’eventuale variazione funzionale sia irrilevante o rientri nell’alveo ammesso dal piano. Quando l’operazione interessa immobili vincolati o ricadenti in ambiti soggetti a tutela paesaggistica, la relazione chiarisce che nessuna autorizzazione paesaggistica è necessaria in difetto di opere, salvo diverse prescrizioni specifiche.
Sotto il profilo catastale, il frazionamento senza opere nei fabbricati si attua tramite procedura DOCFA, con la soppressione dell’unità originaria e la costituzione di nuovi subalterni, corredati dalle planimetrie aggiornate, dagli elaborati planimetrici e dagli identificativi coerenti con l’accesso e le pertinenze. La relazione richiama la causale di variazione appropriata, espone i criteri con cui sono state determinate consistenze e rendite proposte e precisa che non si tratta di opere interne ma di diversa ripartizione giuridica e funzionale di spazi già esistenti; segnala altresì l’eventuale necessità di aggiornare la numerazione civica e i riferimenti toponomastici presso l’ufficio comunale competente. È fondamentale ribadire che l’allineamento catastale non sana irregolarità edilizie e che la dichiarazione di conformità urbanistica resta presupposto dell’aggiornamento.
Se il frazionamento riguarda terreni, la relazione assume un rilievo ulteriore perché deve escludere ogni ipotesi di lottizzazione abusiva. L’articolo 30 del DPR 380/2001 considera lottizzazione abusiva non solo l’attività materiale di urbanizzazione non autorizzata, ma anche quella “cartolare”, ossia il frazionamento e la vendita o il compimento di atti equivalenti che, per oggettive circostanze, evidenzino una destinazione edificatoria dei terreni in contrasto con la pianificazione o in assenza degli strumenti attuativi necessari. Anche senza opere, dunque, una suddivisione di un fondo in lotti edificatori può integrare illecito, comportare la nullità degli atti, il sequestro e pesanti conseguenze penali e amministrative. La relazione deve perciò inquadrare lo strumento urbanistico vigente, la destinazione d’uso dell’area, gli eventuali piani attuativi o convenzioni, gli indici e i parametri edilizi, motivando l’estraneità dell’operazione a fini edificatori oppure la sua conformità procedurale se in un contesto già legittimamente lottizzato. Dal punto di vista tecnico-catastale, l’aggiornamento si realizza con un tipo di frazionamento Pregeo, completo di relazione tecnica, estratti di mappa, libretto di campagna e monografie dei punti fiduciali, con attenzione alla corretta rappresentazione dei confini e all’accordo tra le parti interessate.
La funzione civilistica della relazione è duplice: supporta il notaio nella verifica della commerciabilità, in particolare della conformità urbanistica dichiarata in atto ai sensi dell’articolo 46 del DPR 380/2001 e dell’articolo 40 della legge 47/1985, e consente di ancorare le descrizioni catastali e planimetriche all’effettivo stato legittimo. Per gli atti di divisione, permuta, donazione o vendita delle porzioni frazionate, il notaio richiede di norma l’aggiornamento catastale già eseguito o, almeno, un impegno del tecnico con relazione asseverata idonea a garantire la perfetta corrispondenza tra quanto negoziato e quanto sarà iscritto al catasto. La relazione affronta inoltre i riflessi condominiali, come l’esigenza di ricalcolare le tabelle millesimali e di disciplinare servitù e diritti d’uso di parti comuni, e i profili energetici, specificando che l’Attestato di Prestazione Energetica sarà prodotto quando la nuova unità sarà oggetto di trasferimento o locazione, non essendo l’APE un presupposto del mero frazionamento senza opere.
Sul piano amministrativo la relazione guida gli adempimenti accessori: l’eventuale comunicazione al SUED secondo la prassi comunale per frazionamenti/accorpamenti senza opere; la richiesta di nuova numerazione civica o di assegnazione di interni; l’aggiornamento della posizione ai fini TARI e, quando serve, la voltura catastale. Nei casi in cui l’ufficio tecnico comunale ritenga necessaria una comunicazione edilizia, la relazione è asseverata ai sensi della legge 241/1990 e delle norme regionali, con responsabilità penale per dichiarazioni mendaci e la possibilità per l’amministrazione di inibire l’intervento in caso di carenze o non veridicità.
Le criticità più frequenti che la relazione deve prevenire riguardano la creazione di unità impropriamente residenziali prive di requisiti minimi, l’incoerenza tra destinazioni d’uso di piano e usi effettivi conseguenti al frazionamento, l’aumento del carico urbanistico in contesti dove la pianificazione impone dotazioni o oneri non assolti, la disallineata rappresentazione catastale rispetto allo stato legittimo e, nel caso dei terreni, il rischio di integrare una lottizzazione abusiva cartolare. Un’impostazione rigorosa, che ricostruisca lo stato legittimo, motivi l’assenza di opere, dimostri la conformità prestazionale delle nuove unità e collochi l’operazione nel perimetro delle regole urbanistiche vigenti, rende la relazione un presidio di legalità sostanziale e un documento spendibile tanto davanti al Comune e al Catasto quanto in sede notarile. È buona pratica che il tecnico condivida preventivamente con l’ufficio comunale le conclusioni sulla necessità o meno di titolo edilizio, coordini tempi e contenuti dell’aggiornamento catastale con il notaio e verifichi ogni profilo che possa generare vizi invalidanti dell’atto o esposizione a responsabilità, tenendo presente che, senza opere, la forma non può sostituire la sostanza: si può frazionare soltanto ciò che è già legittimamente e autonomamente utilizzabile secondo legge.
Modelli Relazione tecnica frazionamento senza opere
- Dati del tecnico asseverante
- Il/La sottoscritto/a ____, nato/a a __ il __, C.F. __
- Iscritto all’Ordine/Collegio dei __ di __ al n. __
- Studio professionale in __, CAP __, Comune __ (Prov. __)
- Tel. __, E-mail/PEC __
- Incaricato/a dal Sig./Sig.ra/Società __, C.F./P.IVA __, con sede/residenza in __
- Oggetto dell’incarico
- Redazione di relazione tecnica asseverata per frazionamento di unità immobiliare senza opere edilizie
- Data conferimento incarico: __
- Pratica edilizia presso il Comune di __, Sportello __ (SUE/SUAP), prot. n. __ del __
- Regime edilizio: Attività edilizia libera / CILA / SCIA / Altro: __
- Dati identificativi dell’immobile
- Comune amministrativo: __, Indirizzo: __, n. civ. __, Scala __, Piano __, Interno __
- Destinazione d’uso attuale: __
- Dati catastali (Catasto Fabbricati/Terreni): Comune catastale __, Foglio __, Particella/Mappale __, Subalterno/i __
- Titolo di legittimazione dell’immobile (stato legittimo ex art. 9-bis DPR 380/2001): __ (es. Permesso di costruire n. del / SCIA prot. del / Concessione edilizia n. del / Agibilità n. del / Altro __)
- Proprietà: __; Regime (proprietà esclusiva / comproprietà / condominio): __
- Oggetto e finalità dell’intervento
- Intervento: Frazionamento dell’unità immobiliare identificata al punto 3 in n. __ unità immobiliari distinte, senza esecuzione di opere edilizie
- Finalità: __ (es. separazione porzione immobiliare già funzionalmente autonoma / adeguamento assetto proprietario / esigenze successorie / altre motivazioni __)
- Descrizione dello stato di fatto
- Unità immobiliare esistente: Superficie utile calpestabile (SUC) __ mq; Superficie lorda/SUL __ mq; Volume (se pertinente) __ mc; Numero vani catastali __; Accessi esistenti n. __
- Impianti presenti: __ (es. elettrico, idrico-sanitario, riscaldamento, gas, climatizzazione)
- Servizi igienici n. __; Cucine/angoli cottura n. __
- Accessi e parti comuni: __
- Regolamento condominiale: presenza di limitazioni al frazionamento Sì / No. Se Sì, specificare: __
- Vincoli e servitù note: __
- Descrizione dell’intervento (senza opere)
- Il frazionamento proposto si attua senza esecuzione di opere edilizie, mediante:
- Ridefinizione catastale di subalterni e confini interni
- Attribuzione di porzioni esistenti e funzionalmente autonome alle nuove unità
- Aggiornamento identificativi catastali e planimetrici
- Accessi indipendenti: già presenti Sì / No. Se No, specificare modalità di autonomia funzionale senza opere: __
- Impianti: mantenuti invariati / separazioni amministrative (contatori) da effettuare senza opere edilizie murarie; dettagli: __
- Pertinenze (cantine, soffitte, posti auto, giardini): nuova attribuzione come segue:
- Unità A: __
- Unità B: __
- Ulteriori: __
- Quadro comparativo ante/post (parametri edilizi e urbanistici)
- Ante operam
- Numero unità: __
- Destinazione d’uso prevalente: __
- SUL/SUP lorda: __ mq
- SUC/SUP utile: __ mq
- Volume (se pertinente): __ mc
- Posti auto pertin. esistenti: coperti n. , scoperti n.
- Post operam
- Numero unità: __
- Destinazione d’uso unità A: __; unità B: __; altre: __
- SUL totale: __ mq (invariante rispetto all’ante)
- SUC totale: __ mq (invariante rispetto all’ante)
- Volume totale: __ mc (invariante rispetto all’ante)
- Posti auto pertin.: __ (invarianti / riassegnati come da elaborati)
- Verifica standard urbanistici e dotazioni
- Dotazioni minime (parcheggi, spazi di manovra, aree pertinenziali): conformi / non applicabili / note: __
- Carico urbanistico: non incrementato ai fini dei parametri dimensionali; aumento del numero di unità gestito nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti; note: __
- Conformità urbanistica-edilizia e igienico-sanitaria
- L’intervento non comporta:
- Esecuzione di opere edilizie
- Modifica di sagoma, prospetti, volume, SUL, altezze, distacchi
- Cambi di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse
- Requisiti igienico-sanitari per ciascuna nuova unità:
- Altezza interna: __ m (minimi normativi: __ m)
- Aeroilluminazione naturale: rapporto aeroilluminante __ (minimo richiesto __)
- Superficie minima locali principali: __ mq (minimo richiesto __)
- Servizi igienici conformi: Sì / No. Note: __
- Barriere architettoniche: conformità/non applicabilità; note: __
- Prevenzione incendi (se applicabile): non rilevante / non soggetto / soggetto a __. Note: __
- Impianti: conformi alle norme vigenti alla data di realizzazione / dichiarazioni di conformità/dichiarazioni di rispondenza disponibili: Sì / No. Dettagli: __
- Conformità catastale e aggiornamenti
- Tipologia aggiornamento: DOCFA per frazionamento unità immobiliare senza opere
- Elaborati previsti: planimetrie stato di fatto e di progetto, elaborato planimetrico (se necessario), planimetrie delle nuove unità, schede subalterni
- Dati rendita presunta post frazionamento:
- Unità A: categoria __, classe __, consistenza __, rendita presunta € __
- Unità B: categoria __, classe __, consistenza __, rendita presunta € __
- Altre: __
- Impegni: presentazione modello DOCFA entro il __; volture e allineamento intestazioni entro il __
- Vincoli e nulla osta
- Paesaggistico (D.Lgs. 42/2004): Sì / No. Se Sì, incidenza dell’intervento (senza opere): __
- Sismico: zona __; intervento privo di opere, adempimenti non richiesti / note: __
- Idrogeologico: Sì / No. Note: __
- Beni culturali: Sì / No. Note: __
- Altri vincoli (es. aeroportuale, RFI, usi civici): __
- Condominio: necessità di delibera/autorizzazione Sì / No. Delibera n. __ del __
- Normativa di riferimento
- DPR 380/2001 e s.m.i. (Testo Unico Edilizia), artt. __
- Normativa regionale: __
- Regolamento Edilizio Comunale: __
- D.M. sanità locali (requisiti igienico-sanitari): __
- D.Lgs. 42/2004 (se pertinenti vincoli): __
- Norme catastali (DM 701/1994; Circolari e specifiche DOCFA): __
- Altre: __
- Quadro economico e oneri
- Contributo di costruzione/oneri: non dovuti per assenza di opere / dovuti come da normativa comunale: __
- Diritti di segreteria/pratica: € __
- Imposte/ipotecarie-catastali per aggiornamenti e volture: € __
- Compensi professionali: € __
- Elaborati allegati
- A1. Estratto mappa catastale / visura attuale (Foglio __, Part. __, Sub. __)
- A2. Planimetrie stato legittimo e stato post frazionamento (scala __)
- A3. Elaborato planimetrico e elenco subalterni (se necessario)
- A4. Relazione fotografica stato di fatto
- A5. Quadro comparativo superfici ante/post
- A6. Copia titoli edilizi e agibilità attestanti lo stato legittimo
- A7. Eventuali nulla osta/atti condominiali
- A8. Modello DOCFA predisposto (bozza)
- A9. Altri: __
- Dichiarazioni e asseverazione del tecnico
- Il/La sottoscritto/a dichiara:
- di aver effettuato sopralluogo in data __
- che i dati riportati corrispondono allo stato dei luoghi e ai documenti esaminati
- che l’intervento descritto consiste in frazionamento senza opere edilizie e non altera i parametri urbanistici dimensionali dell’immobile
- che le nuove unità risultanti rispettano i requisiti igienico-sanitari minimi e le norme vigenti
- che, ove necessario, saranno eseguiti i soli adempimenti amministrativi e catastali previsti
- Asseverazione: ai sensi e per gli effetti del DPR 445/2000 e del DPR 380/2001, il/la sottoscritto/a assevera la conformità di quanto sopra descritto alle normative vigenti.
- Privacy e trattamento dati
- Ai sensi del Reg. UE 2016/679, il committente dichiara di aver ricevuto informativa e presta il consenso al trattamento dei dati per le finalità connesse al presente incarico.
Luogo __, data __
Il Tecnico asseverante
Timbro e firma ____Il Committente
Firma ____
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