Questa guida ti accompagna nella redazione della Relazione tecnica per frazionamento senza opere, il documento con cui un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) descrive e assevera la suddivisione di un’unità immobiliare esistente in due o più unità autonome senza eseguire interventi edilizi o impiantistici. La relazione chiarisce lo stato di fatto e quello di progetto “amministrativo”, dimostra che non si alterano strutture, impianti o volumi, verifica la conformità urbanistica-igienico-sanitaria e attesta i requisiti minimi delle nuove unità (accessi, aerazione, illuminazione, rapporti aeroilluminanti, parcheggi ove richiesti).
Indice
Come scrivere una Relazione tecnica frazionamento senza opere
La relazione tecnica per frazionamento senza opere è l’elaborato professionale con cui un tecnico abilitato descrive, assevera e inquadra giuridicamente e tecnicamente la scissione di un’unità immobiliare o di un terreno in più porzioni distinte, quando tale operazione non richiede l’esecuzione di lavorazioni edilizie. È uno strumento che serve anzitutto a dimostrare la legittimità urbanistica del risultato, a consentire l’aggiornamento catastale e toponomastico, a supportare la stipula di atti notarili di trasferimento o di divisione e, dove previsto, a dare comunicazione al Comune secondo la modulistica locale. Il punto centrale è dimostrare che la nuova configurazione non deriva da interventi edilizi e che ciascuna nuova porzione o unità è legittima e conforme agli standard applicabili, perché il catasto fotografa ma non sana: la rappresentazione catastale non regolarizza eventuali abusi edilizi e la relazione deve quindi fondarsi sullo “stato legittimo” ai sensi dell’articolo 9-bis del DPR 380/2001, ricostruito attraverso i titoli edilizi e l’eventuale silenzio-assenso o altri atti abilitativi che hanno interessato l’immobile.
Nell’ambito dei fabbricati la relazione chiarisce se il frazionamento produce nuove unità immobiliari urbane, se incide su destinazioni d’uso e se aumenta il carico urbanistico. La disciplina nazionale qualifica come manutenzione straordinaria il frazionamento con esecuzione di opere che non comporti modifica della volumetria complessiva e della destinazione d’uso, ma consente anche la variazione del numero di unità (articolo 3, comma 1, lettera b, DPR 380/2001 come modificato dalla legge 164/2014); tuttavia, in assenza di opere, non si rientra in quell’ambito tipico e spesso la fattispecie è trattata come comunicazione in edilizia libera o, in alcune realtà, come CILA “senza opere” secondo la prassi e il regolamento edilizio comunale. La relazione, quindi, illustra il quadro normativo locale, dichiara che non sono previste opere edilizie e motiva perché non occorre un titolo abilitativo o, se l’ufficio tecnico lo richiede, accompagna la comunicazione/istanza con asseverazione di non necessità di lavori, indicando che non si interviene su strutture, impianti o prospetti e che non si determinano violazioni dei parametri urbanistici.
Un passaggio obbligato è la verifica dei requisiti igienico-sanitari e prestazionali per l’uso delle nuove unità residenziali o produttive, in particolare i parametri del DM Sanità 5 luglio 1975 per altezze, superfici minime, rapporti aeroilluminanti, servizi igienici, nonché le regole del regolamento edilizio locale e dell’ASL. Un frazionamento “solo sulla carta” che generi un alloggio privo dei requisiti non è legittimabile, nemmeno se non si eseguono lavori: l’unità deve già possedere accessi autonomi, affacci e servizi conformi o comunque rientrare in usi per i quali quelle dotazioni non sono richieste. La relazione documenta questi aspetti con rilievo, planimetrie dello stato legittimo e dello stato attuale, calcolo delle superfici e dei rapporti aeroilluminanti, fotografie e ogni elemento utile a rendere trasparente la conformità; dà conto dell’assenza di mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti ex articolo 23-ter del DPR 380/2001 e, se del caso, argomenta perché l’eventuale variazione funzionale sia irrilevante o rientri nell’alveo ammesso dal piano. Quando l’operazione interessa immobili vincolati o ricadenti in ambiti soggetti a tutela paesaggistica, la relazione chiarisce che nessuna autorizzazione paesaggistica è necessaria in difetto di opere, salvo diverse prescrizioni specifiche.
Sotto il profilo catastale, il frazionamento senza opere nei fabbricati si attua tramite procedura DOCFA, con la soppressione dell’unità originaria e la costituzione di nuovi subalterni, corredati dalle planimetrie aggiornate, dagli elaborati planimetrici e dagli identificativi coerenti con l’accesso e le pertinenze. La relazione richiama la causale di variazione appropriata, espone i criteri con cui sono state determinate consistenze e rendite proposte e precisa che non si tratta di opere interne ma di diversa ripartizione giuridica e funzionale di spazi già esistenti; segnala altresì l’eventuale necessità di aggiornare la numerazione civica e i riferimenti toponomastici presso l’ufficio comunale competente. È fondamentale ribadire che l’allineamento catastale non sana irregolarità edilizie e che la dichiarazione di conformità urbanistica resta presupposto dell’aggiornamento.
Se il frazionamento riguarda terreni, la relazione assume un rilievo ulteriore perché deve escludere ogni ipotesi di lottizzazione abusiva. L’articolo 30 del DPR 380/2001 considera lottizzazione abusiva non solo l’attività materiale di urbanizzazione non autorizzata, ma anche quella “cartolare”, ossia il frazionamento e la vendita o il compimento di atti equivalenti che, per oggettive circostanze, evidenzino una destinazione edificatoria dei terreni in contrasto con la pianificazione o in assenza degli strumenti attuativi necessari. Anche senza opere, dunque, una suddivisione di un fondo in lotti edificatori può integrare illecito, comportare la nullità degli atti, il sequestro e pesanti conseguenze penali e amministrative. La relazione deve perciò inquadrare lo strumento urbanistico vigente, la destinazione d’uso dell’area, gli eventuali piani attuativi o convenzioni, gli indici e i parametri edilizi, motivando l’estraneità dell’operazione a fini edificatori oppure la sua conformità procedurale se in un contesto già legittimamente lottizzato. Dal punto di vista tecnico-catastale, l’aggiornamento si realizza con un tipo di frazionamento Pregeo, completo di relazione tecnica, estratti di mappa, libretto di campagna e monografie dei punti fiduciali, con attenzione alla corretta rappresentazione dei confini e all’accordo tra le parti interessate.
La funzione civilistica della relazione è duplice: supporta il notaio nella verifica della commerciabilità, in particolare della conformità urbanistica dichiarata in atto ai sensi dell’articolo 46 del DPR 380/2001 e dell’articolo 40 della legge 47/1985, e consente di ancorare le descrizioni catastali e planimetriche all’effettivo stato legittimo. Per gli atti di divisione, permuta, donazione o vendita delle porzioni frazionate, il notaio richiede di norma l’aggiornamento catastale già eseguito o, almeno, un impegno del tecnico con relazione asseverata idonea a garantire la perfetta corrispondenza tra quanto negoziato e quanto sarà iscritto al catasto. La relazione affronta inoltre i riflessi condominiali, come l’esigenza di ricalcolare le tabelle millesimali e di disciplinare servitù e diritti d’uso di parti comuni, e i profili energetici, specificando che l’Attestato di Prestazione Energetica sarà prodotto quando la nuova unità sarà oggetto di trasferimento o locazione, non essendo l’APE un presupposto del mero frazionamento senza opere.
Sul piano amministrativo la relazione guida gli adempimenti accessori: l’eventuale comunicazione al SUED secondo la prassi comunale per frazionamenti/accorpamenti senza opere; la richiesta di nuova numerazione civica o di assegnazione di interni; l’aggiornamento della posizione ai fini TARI e, quando serve, la voltura catastale. Nei casi in cui l’ufficio tecnico comunale ritenga necessaria una comunicazione edilizia, la relazione è asseverata ai sensi della legge 241/1990 e delle norme regionali, con responsabilità penale per dichiarazioni mendaci e la possibilità per l’amministrazione di inibire l’intervento in caso di carenze o non veridicità.
Le criticità più frequenti che la relazione deve prevenire riguardano la creazione di unità impropriamente residenziali prive di requisiti minimi, l’incoerenza tra destinazioni d’uso di piano e usi effettivi conseguenti al frazionamento, l’aumento del carico urbanistico in contesti dove la pianificazione impone dotazioni o oneri non assolti, la disallineata rappresentazione catastale rispetto allo stato legittimo e, nel caso dei terreni, il rischio di integrare una lottizzazione abusiva cartolare. Un’impostazione rigorosa, che ricostruisca lo stato legittimo, motivi l’assenza di opere, dimostri la conformità prestazionale delle nuove unità e collochi l’operazione nel perimetro delle regole urbanistiche vigenti, rende la relazione un presidio di legalità sostanziale e un documento spendibile tanto davanti al Comune e al Catasto quanto in sede notarile. È buona pratica che il tecnico condivida preventivamente con l’ufficio comunale le conclusioni sulla necessità o meno di titolo edilizio, coordini tempi e contenuti dell’aggiornamento catastale con il notaio e verifichi ogni profilo che possa generare vizi invalidanti dell’atto o esposizione a responsabilità, tenendo presente che, senza opere, la forma non può sostituire la sostanza: si può frazionare soltanto ciò che è già legittimamente e autonomamente utilizzabile secondo legge.
Modelli Relazione tecnica frazionamento senza opere
Oggetto: Relazione tecnica descrittiva per frazionamento immobiliare senza esecuzione di opere edilizie
Committente / Proprietario: _______________________________
Codice fiscale / P. IVA: _______________________________
Immobile sito in: _______________________________
Comune: _______________________________
Provincia: _______________________________
Tecnico incaricato: _______________________________
Iscritto all’Albo / Collegio: _______________________________
Data: ___ / ___ / ______
1. Premessa
Il sottoscritto tecnico incaricato, _______________________________, su incarico della proprietà / avente titolo _______________________________, redige la presente relazione tecnica al fine di descrivere il frazionamento senza opere dell’unità immobiliare sita in _______________________________, censita al Catasto Fabbricati del Comune di _______________________________.
La presente relazione riguarda esclusivamente il frazionamento dell’unità immobiliare sotto il profilo tecnico, urbanistico, edilizio e catastale, senza esecuzione di opere murarie, strutturali, impiantistiche o modifiche materiali allo stato dei luoghi.
2. Dati identificativi dell’immobile
| Comune catastale | _______________________________ |
| Indirizzo | _______________________________ |
| Piano | _______________________________ |
| Interno / Scala | _______________________________ |
| Foglio | _______________________________ |
| Particella / Mappale | _______________________________ |
| Subalterno originario | _______________________________ |
| Categoria catastale | _______________________________ |
| Classe | _______________________________ |
| Consistenza | _______________________________ |
| Rendita catastale | _______________________________ |
3. Titolarità e legittimazione
L’immobile risulta di proprietà / nella disponibilità del Sig. / della Società _______________________________, in forza di:
- atto di compravendita / successione / donazione / altro titolo del ___ / ___ / ______;
- rogito Notaio _______________________________ rep. n. _______________________________;
- visura catastale aggiornata alla data del ___ / ___ / ______;
- eventuale documentazione condominiale o autorizzativa allegata.
Il soggetto richiedente dichiara di avere titolo per procedere alla variazione e al frazionamento dell’unità immobiliare oggetto della presente relazione.
4. Stato legittimo e precedenti edilizi
Ai fini della verifica dello stato legittimo dell’immobile, sono stati esaminati i seguenti titoli edilizi e documenti:
| Documento / Titolo | Numero / Protocollo | Data | Note |
|---|---|---|---|
| Licenza / concessione / permesso di costruire | _______________________________ | ___ / ___ / ______ | _______________________________ |
| Agibilità / abitabilità | _______________________________ | ___ / ___ / ______ | _______________________________ |
| CILA / SCIA / DIA precedente | _______________________________ | ___ / ___ / ______ | _______________________________ |
| Planimetria catastale agli atti | _______________________________ | ___ / ___ / ______ | _______________________________ |
| Altro documento | _______________________________ | ___ / ___ / ______ | _______________________________ |
Dalla documentazione esaminata e dal sopralluogo eseguito in data ___ / ___ / ______, lo stato dei luoghi risulta conforme / non conforme / da verificare rispetto ai titoli edilizi disponibili e alla planimetria catastale agli atti.
5. Descrizione dello stato attuale
L’unità immobiliare oggetto di frazionamento è attualmente costituita da:
- destinazione d’uso: _______________________________;
- superficie complessiva: circa ______ mq;
- numero vani / locali: ______;
- accessi: _______________________________;
- servizi igienici: _______________________________;
- impianti presenti: elettrico / idrico / termico / gas / altro;
- pertinenze: cantina / box / posto auto / area scoperta / altro.
Lo stato attuale dell’immobile è rappresentato negli elaborati grafici allegati alla presente relazione.
6. Descrizione del frazionamento senza opere
Il frazionamento proposto consiste nella suddivisione dell’unità immobiliare originaria in n. ______ distinte unità immobiliari, senza realizzazione di opere edilizie e senza modifica fisica dei luoghi.
In particolare, il frazionamento:
- non comporta demolizione o costruzione di tramezzi;
- non comporta modifiche strutturali;
- non comporta modifiche ai prospetti;
- non comporta modifica della sagoma dell’edificio;
- non comporta aumento della volumetria complessiva;
- non comporta cambio della destinazione d’uso originaria, salvo diversa indicazione;
- non comporta realizzazione o modifica di impianti;
- non comporta interventi su parti comuni condominiali, salvo diversa indicazione;
- non altera le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e accessibilità esistenti.
7. Nuova consistenza delle unità immobiliari
| Unità derivata | Destinazione d’uso | Superficie indicativa | Accesso | Composizione | Nuovo subalterno |
|---|---|---|---|---|---|
| Unità A | _______________________________ | ______ mq | _______________________________ | _______________________________ | Da attribuire / ______ |
| Unità B | _______________________________ | ______ mq | _______________________________ | _______________________________ | Da attribuire / ______ |
| Unità C | _______________________________ | ______ mq | _______________________________ | _______________________________ | Da attribuire / ______ |
8. Assenza di opere edilizie
Il sottoscritto tecnico dichiara che il frazionamento oggetto della presente relazione avviene senza l’esecuzione di opere edilizie e senza alcuna trasformazione materiale dell’immobile.
Non sono previste opere di demolizione, costruzione, apertura o chiusura di vani, modifica di partizioni interne, realizzazione di nuovi servizi, adeguamenti impiantistici, modifiche strutturali o interventi sulle parti comuni.
Il frazionamento ha natura esclusivamente amministrativa, catastale e identificativa, finalizzata alla distinta individuazione delle unità immobiliari risultanti.
9. Verifica urbanistica ed edilizia
Sulla base della documentazione disponibile, il frazionamento proposto:
- rispetta la destinazione urbanistica dell’immobile;
- non modifica la volumetria complessiva dell’edificio;
- non modifica la sagoma o i prospetti;
- non incide sulle strutture portanti;
- non comporta aumento della superficie utile mediante opere;
- non determina trasformazioni edilizie materiali;
- non comporta opere soggette a permesso di costruire, SCIA o CILA, salvo diversa valutazione del Comune competente;
- resta subordinato alla verifica delle disposizioni urbanistiche, edilizie, igienico-sanitarie, condominiali e catastali applicabili.
Qualora l’Amministrazione comunale ritenga necessario un titolo edilizio o una comunicazione, il committente dovrà provvedere alla relativa presentazione prima della definizione della pratica.
10. Verifica catastale
A seguito del frazionamento, sarà necessario / non sarà necessario procedere all’aggiornamento catastale mediante procedura DOCFA, con predisposizione delle nuove planimetrie e attribuzione dei relativi subalterni, categorie, classi, consistenze e rendite.
L’aggiornamento catastale sarà eseguito sulla base dello stato dei luoghi e della suddivisione risultante dalla presente relazione, nel rispetto delle disposizioni dell’Agenzia delle Entrate – Catasto Fabbricati.
11. Verifica impiantistica
Poiché il frazionamento avviene senza opere, non sono previste modifiche agli impianti esistenti. Resta fermo che eventuali futuri interventi sugli impianti elettrici, idrici, termici, gas o di climatizzazione dovranno essere eseguiti da imprese abilitate e corredati dalle dichiarazioni di conformità previste dalla normativa vigente.
| Impianto | Stato attuale | Modifiche previste | Note |
|---|---|---|---|
| Elettrico | Esistente | Nessuna | _______________________________ |
| Idrico-sanitario | Esistente | Nessuna | _______________________________ |
| Termico / climatizzazione | Esistente | Nessuna | _______________________________ |
| Gas | Esistente / Non presente | Nessuna | _______________________________ |
12. Verifica condominiale
L’immobile è inserito / non è inserito in edificio condominiale.
In caso di edificio condominiale, il frazionamento dovrà essere verificato rispetto al regolamento condominiale, alle tabelle millesimali, alle parti comuni, agli accessi, agli impianti comuni e a eventuali limitazioni contenute nei titoli di provenienza o nel regolamento contrattuale.
Eventuali aggiornamenti delle tabelle millesimali, delle intestazioni, delle utenze o delle ripartizioni delle spese saranno valutati separatamente dalla proprietà e dall’amministratore di condominio.
13. Elaborati allegati
- Estratto di mappa catastale;
- Visura catastale attuale;
- Planimetria catastale attuale;
- Elaborato planimetrico, ove presente;
- Planimetria dello stato attuale;
- Planimetria con individuazione delle unità derivate;
- Documentazione fotografica;
- Titoli edilizi e urbanistici disponibili;
- Documento di identità e codice fiscale del proprietario / avente titolo;
- Eventuale documentazione condominiale;
- Altra documentazione: _______________________________.
14. Dichiarazioni del tecnico
Il sottoscritto tecnico incaricato, sulla base del sopralluogo effettuato, della documentazione visionata e delle informazioni fornite dal committente, dichiara quanto segue:
- il frazionamento descritto nella presente relazione non prevede opere edilizie;
- non vengono modificate sagoma, prospetti, volumetria complessiva e strutture dell’edificio;
- non sono previste modifiche impiantistiche;
- la destinazione d’uso originaria è mantenuta / viene verificata come segue: _______________________________;
- la suddivisione proposta è rappresentata negli elaborati allegati;
- la presente relazione è redatta ai fini tecnici, amministrativi e catastali connessi al frazionamento.
15. Conclusioni
Alla luce di quanto sopra esposto, il frazionamento dell’unità immobiliare sita in _______________________________, identificata catastalmente al Foglio ______, Particella ______, Subalterno ______, può essere descritto come frazionamento senza opere edilizie, avente carattere amministrativo e catastale.
L’operazione non comporta trasformazioni materiali dell’immobile e non determina, allo stato delle informazioni disponibili, modifiche edilizie rilevanti. Restano ferme le verifiche e gli eventuali adempimenti richiesti dal Comune competente, dall’Agenzia delle Entrate – Catasto, dal regolamento condominiale e dalla normativa vigente.
La presente relazione viene redatta per gli usi consentiti dalla legge e dovrà essere allegata, ove necessario, alla pratica edilizia, catastale, notarile o amministrativa relativa al frazionamento.
16. Sottoscrizioni
Luogo e data: _______________________________
Il tecnico incaricato
Nome e cognome: _______________________________
Firma e timbro: _______________________________
Il proprietario / avente titolo
Nome e cognome / Ragione sociale: _______________________________
Firma: _______________________________
Avvertenza: il presente modello ha finalità esemplificativa e deve essere verificato e adattato da un tecnico abilitato in base alla normativa nazionale, regionale e comunale applicabile, allo stato legittimo dell’immobile e alla prassi del SUE / SUAP competente.