Questa guida introduce la Relazione tecnica per l’impermeabilizzazione di un terrazzo, il documento con cui il tecnico descrive in modo chiaro e verificabile come garantire la tenuta all’acqua dell’opera. La relazione definisce lo stato di fatto (substrato, pendenze, scarichi, dettagli critici), i requisiti prestazionali attesi (impermeabilità, durabilità, pedonabilità, resistenza ai raggi UV e agli shock termici), la soluzione progettuale scelta (sistema a membrana bituminosa, sintetica o liquida, stratigrafia, nodi costruttivi), le modalità esecutive e i controlli di qualità e collaudi. Contiene inoltre i riferimenti normativi applicabili, il piano di manutenzione, gli aspetti di sicurezza in cantiere e gli elaborati grafici necessari. È uno strumento fondamentale per prevenire infiltrazioni e contenziosi, allineare committenza, progettista e impresa, e supportare capitolati, tempi e costi dell’intervento.
Indice
Come scrivere una Relazione tecnica impermeabilizzazione terrazzo
La relazione tecnica per l’impermeabilizzazione di un terrazzo è un documento progettuale e legale che inquadra l’intervento sotto il profilo urbanistico-edilizio, civilistico e prestazionale, definisce le scelte tecniche e materiali, attesta la conformità alle norme vigenti e ripartisce ruoli e responsabilità tra i soggetti coinvolti. Redatta e asseverata da un tecnico abilitato, serve sia per l’eventuale titolo edilizio sia come strumento di tracciabilità e prova in caso di contestazioni su infiltrazioni, vizi dell’opera o ripartizione delle spese in ambito condominiale.
Il primo compito del tecnico è qualificare giuridicamente il manufatto. Occorre distinguere se si tratta di lastrico solare, terrazzo a livello o balcone, verificando se l’elemento funge da copertura dei locali sottostanti e se è parte comune o di uso esclusivo. Questo incide sulla legittimazione ad eseguire i lavori, sulle maggioranze assembleari necessarie e sulla ripartizione delle spese e delle responsabilità ex artt. 1117 e 1126 c.c., considerato che per i lastrici o terrazze di uso esclusivo che coprono altri locali le spese di riparazione sono, salvo diversa pattuizione, per un terzo a carico dell’usuario esclusivo e per due terzi a carico dei condomini sottostanti in proporzione ai millesimi di proprietà. La relazione deve dare conto di eventuali delibere condominiali adottate nel rispetto dell’art. 1136 c.c., dell’incarico all’amministratore e delle autorizzazioni dell’assemblea quando si interviene su parti comuni o si modifica l’aspetto esteriore dell’edificio. In caso di danni da infiltrazioni ai piani sottostanti, la relazione è utile anche per la ricostruzione causale ai fini della responsabilità, tenendo presente l’orientamento giurisprudenziale sulla custodia ex art. 2051 c.c. e sulla qualificazione dei gravi difetti ex art. 1669 c.c. quando i fenomeni infiltrativi pregiudicano la funzione di copertura.
Sotto il profilo edilizio-urbanistico la relazione deve chiarire il titolo abilitativo necessario ai sensi del D.P.R. 380/2001. Il rifacimento dello strato impermeabile con ripristino della finitura, il riassetto delle pendenze e sostituzioni puntuali di scarichi e soglie, senza interventi strutturali né variazioni di sagoma o prospetti, rientrano normalmente nella manutenzione straordinaria non strutturale e richiedono, secondo molti regolamenti comunali, una CILA asseverata; diventano SCIA se si incidono elementi strutturali o si realizzano opere che alterano i prospetti, mentre possono essere opere libere se strettamente manutentive e conservative senza alterazioni apprezzabili, secondo il glossario dell’edilizia libera e le prassi comunali. In presenza di vincoli paesaggistici o storico-artistici ai sensi del D.Lgs. 42/2004, la relazione deve dare conto dell’eventuale necessità di autorizzazione paesaggistica, anche semplificata, e del coordinamento con la Soprintendenza. Quando nel cantiere operano più imprese, scatta l’obbligo di nomina del coordinatore per la sicurezza e della redazione del PSC e della notifica preliminare ai sensi del D.Lgs. 81/2008; anche con un’unica impresa restano fermi il POS, le misure anticaduta e la valutazione dei rischi da lavoro in quota.
Il documento deve descrivere in modo analitico lo stato di fatto, con inquadramento catastale e urbanistico, rilievo geometrico, stratigrafia esistente, tipologia di finitura, pendenze, sistemi di raccolta e smaltimento delle acque, punti critici come attacchi a parete, soglie e attraversamenti, oltre all’evidenza dei fenomeni infiltrativi. È opportuno riportare l’esito di indagini diagnostiche non distruttive ove eseguite, come termografia, prove igrometriche, carotaggi localizzati e videoispezioni dei pluviali, e l’analisi delle cause probabili delle infiltrazioni, distinguendo tra difetti di progetto, vizio di posa, degrado dei materiali, assenza di giunti, pendii insufficienti o ostruzione degli scarichi. Questa parte probatoria è rilevante sul piano contrattuale e contenzioso.
La parte di progetto deve illustrare la soluzione tecnica scelta, motivandola in rapporto all’uso previsto del terrazzo, al regime di esercizio e alle condizioni climatiche, con definizione della nuova stratigrafia, delle pendenze minime e dei dettagli costruttivi. È buona prassi progettuale prevedere pendenze non inferiori all’1,5–2% verso gli scarichi, alzate dei risvolti della membrana lungo i verticali di almeno 10–15 cm sopra il piano finito, bocchettoni adeguati con imbuti e griglie ispezionabili e giunti perimetrali e di frazionamento compatibili con la finitura. La relazione deve esplicitare la tipologia di sistema impermeabile (membrane bituminose, teli sintetici o in gomma, sistemi liquidi armati) e i criteri di scelta in relazione alle certificazioni e alla destinazione d’uso, richiamando le norme tecniche applicabili e la marcatura CE ai sensi del Regolamento (UE) 305/2011, attraverso norme armonizzate quali EN 13707 per membrane bituminose e EN 13956 per teli plastici e gomma, oppure mediante ETA/EAD per sistemi liquidi. Vanno indicati i requisiti prestazionali di tenuta all’acqua, resistenza ai raggi UV, al punzonamento statico e dinamico, alla trazione e al fissaggio per resistere al vento, e l’eventuale classificazione di reazione al fuoco esterna della copertura ove applicabile. Se si prevede una finitura ceramica, è necessario garantire compatibilità tra impermeabilizzante, adesivi e massetti e rispettare le buone regole per la posa della ceramica in esterno, inclusi i giunti, secondo la normativa tecnica di settore. Se si adotta una copertura rovescia con isolamento termico, la relazione deve calcolare i carichi aggiuntivi e verificare la compatibilità dell’isolante con l’immersione e il drenaggio, chiarendo la classe di resistenza e la granulometria dei materiali di zavorra.
Gli elaborati devono tener conto della sicurezza d’uso del manufatto, con verifica delle altezze dei parapetti secondo il regolamento edilizio locale e delle prestazioni antiscivolo della pavimentazione esterna, e dell’accessibilità se pertinenti. La relazione deve valutare i carichi permanenti e variabili aggiuntivi della nuova stratigrafia sulla struttura esistente e, in caso di incremento significativo, prevedere il coinvolgimento di un tecnico strutturista per le verifiche ai sensi delle NTC 2018. L’illustrazione dei nodi costruttivi è fondamentale: raccordi tra orizzontali e verticali, soglie e porte-finestre, piede dei parapetti, fori e attraversamenti degli impianti, testate dei cordoli e scossaline; l’esperienza insegna che le infiltrazioni originano spesso da dettagli omessi o non conformi.
Dal punto di vista legale e contrattuale, la relazione deve chiarire i ruoli: committente, progettista, direttore dei lavori, coordinatore della sicurezza ove necessario, impresa esecutrice e produttori dei materiali. È opportuno che il capitolato prestazionale e la relazione indichino standard di esecuzione, tolleranze, metodi di preparazione dei supporti, condizioni ambientali minime di posa, controlli in corso d’opera e prove finali, con tracciabilità dei materiali tramite dichiarazioni di prestazione, schede tecniche e lotti. La prova di tenuta dell’impermeabilizzazione prima della posa della finitura, ad esempio mediante allagamento controllato per un congruo periodo o con metodi elettronici di ricerca perdite ove tecnicamente preferibili, andrebbe prevista e documentata con verbali e fotografie; questa prassi, pur non sempre obbligatoria, è determinante per la tutela delle parti e per l’eventuale collaudo. La relazione dovrebbe includere un cronoprogramma dei lavori, un computo metrico estimativo, l’indicazione del regime di responsabilità dell’appaltatore per vizi e difformità ex art. 1667 c.c. e per gravi difetti ex art. 1669 c.c., i termini di garanzia contrattuale sulle lavorazioni, la distinzione tra garanzia di prodotto e garanzia di posa e le coperture assicurative richieste, come polizze RC, CAR e, dove applicabile, decennale postuma. In ambito condominiale, conviene specificare come saranno gestite le aree comuni durante il cantiere, gli accessi, la sicurezza dei terzi e i ripristini.
Ai fini fiscali, la relazione deve richiamare, senza sostituirsi al consulente tributario, l’eventuale inquadramento dell’intervento tra quelli agevolabili come ristrutturazioni edilizie e i relativi adempimenti documentali secondo la normativa vigente al momento dell’avvio, inclusi i pagamenti tracciati e le asseverazioni tecniche richieste per specifiche agevolazioni, tenendo conto che aliquote, massimali e modalità operative sono soggette a frequenti modifiche. Se l’intervento interessa immobili vincolati o unità in condominio, vanno rispettate anche le ulteriori prescrizioni regolamentari interne e le tutele del decoro architettonico.
In chiusura, la relazione dovrebbe contenere un piano di manutenzione del sistema impermeabile, con periodicità di ispezione dei bocchettoni e delle scossaline, modalità di pulizia e cautele per l’uso del terrazzo, affinché sia chiaro che la durabilità della tenuta all’acqua dipende anche dalla corretta gestione d’uso. La sottoscrizione e asseverazione del tecnico, con allegati grafici, relazioni fotografiche, elaborati di dettaglio e dichiarazioni di conformità dei materiali, trasformano la relazione da semplice descrizione dell’intervento a presidio tecnico-legale dell’intera operazione, riducendo il rischio di contenziosi e facilitando l’ottenimento dei titoli e delle approvazioni necessari. In caso di dubbi applicativi su titoli abilitativi, vincoli o norme tecniche specifiche, è sempre opportuno interloquire preventivamente con l’ufficio tecnico comunale e con l’amministratore di condominio, così da allineare aspettative, tempi e responsabilità prima dell’avvio del cantiere.
Modelli Relazione tecnica impermeabilizzazione terrazzo
Protocollo n. ___________ Data ___________
Tecnico incaricato: ___________ Albo/Ordine: ___________ n. ___________ PEC: ___________ Tel: ___________
Impresa esecutrice: ___________ P. IVA: ___________ SOA/Categorie: ___________ RUP/Referente impresa: ___________
Committente: ___________ CF/P. IVA: ___________ Indirizzo: ___________ Tel/Email: ___________
Ubicazione intervento: Comune di ___________ (Prov. ___) Via/P.zza ___________ n. ___ CAP ___________
Identificativi catastali: Foglio ___________ Particella ___________ Sub ___________ Categoria ___________
Edificio: Condominiale [SI/NO] ___________ Piano del terrazzo: ___________ Quota altimetrica: ___________ m s.l.m.
Superficie terrazzo: ___________ m² Esposizione prevalente: ___________ Destinazione d’uso sottostante: ___________
Oggetto
Intervento di impermeabilizzazione del terrazzo sito in ___________, consistente in demolizioni mirate/recupero supporti, adeguamento pendenze, posa sistema impermeabilizzante e ripristino finiture, come di seguito descritto.
Titoli abilitativi e autorizzazioni
Pratica edilizia (CILA/SCIA/Altro) n. ___________ del ___________ presso il Comune di ___________
Autorizzazione condominiale n. ___________ del ___________
Occupazione suolo pubblico (se necessaria) n. ___________ del ___________
Riferimenti normativi e documentali
– D.P.R. 380/2001 e s.m.i. (Testo Unico Edilizia)
– D.Lgs. 81/2008 e s.m.i. (Sicurezza sul lavoro)
– DM 17/01/2018 NTC 2018 (verifiche ove pertinenti)
– DM 26/06/2015 “Requisiti minimi” (in caso di isolamento termico)
– UNI 8178 (coperture – definizioni/classi funzionali)
– UNI EN 13707 (membrane bituminose per coperture)
– UNI EN 13956 / UNI EN 13967 (membrane sintetiche per coperture/impermeabilizzazione)
– EAD 030350-00-0402 (ex ETAG 005) Sistemi impermeabilizzanti liquidi per coperture
– UNI EN 1928 (prova di impermeabilità)
– UNI EN 12056-3 (dimensionamento smaltimento acque meteoriche – pluviali)
– UNI 11493 (posa rivestimenti ceramici – se pavimentazione incollata)
– UNI 11578 (linee vita)
– EN 13501-5 (reazione al fuoco esterna – Broof(t2))
Documentazione allegata: Elaborati grafici tav. ___/___, Schede tecniche/DoP prodotti, Certificazioni, Computo, Cronoprogramma, Piano di manutenzione, Report indagini, Documentazione fotografica ante/post operam.
Stato di fatto e indagini eseguite
– Tipologia solaio: ___________ (laterocemento/calcestruzzo/prelaminati/altro)
– Massetto pendenziato esistente: [SI/NO] ___________ Pendenza rilevata: ___________ % Spessore: ___________ cm
– Strato impermeabile esistente: ___________ (bituminoso/sintetico/liquido) Stato: ___________
– Finitura superficiale: ___________ (pavimento incollato/pavimento flottante/ghiaia/guaina a vista/altro) Stato: ___________
– Elementi verticali e risvolti: altezza attuale ___________ cm Continuità/adesione: ___________
– Scarichi pluviali/bocchettoni: n. ___________ Ø ___________ mm Sifonati [SI/NO] ___________ Stato: ___________
– Giunti di dilatazione: n. ___________ Tipologia: ___________ Stato: ___________
– Parapetti/soglie/lattonerie: ___________
– Indagini svolte: ispezione visiva ___________, igrometria ___________, termografia ___________, carotaggi ___________, prova allagamento ___________ h esito ___________, prova elettrica a scintilla [SI/NO] ___________ esito ___________
– Infiltrazioni/umidità rilevate presso locali sottostanti: ___________ (localizzazione, estensione)
– Documentazione fotografica: Allegato n. ___ pag. ___
Diagnosi delle cause di degrado/infiltrazione
Cause prevalenti riscontrate: ___________
– Pendenze insufficienti/stagnazioni: ___________
– Discontinuità/foratura strato impermeabile: ___________
– Risvolti verticali inadeguati (< 15 cm): ___________
– Dettagli critici su scarichi/giunti/passaggi impiantistici: ___________
– Distacchi per vapore/assenza barriera vapore/sfiati: ___________
– Degrado per UV/azione termica/pedonabilità: ___________
Criteri di scelta del sistema impermeabilizzante
Requisiti: pedonabilità [SI/NO] ___________, esposizione UV ___________, classe di pendenza ___________, tempi di cantiere ___________, compatibilità con supporti esistenti ___________, resistenza al fuoco esterna Broof(t2) ___________, garanzia richiesta ___________ anni.
Opzioni considerate:
a) Doppio strato bituminoso (armato, finitura ardesiata/da proteggere) ___________
b) Membrana sintetica (TPO/PVC/FPO) fissaggio ___________
c) Sistema liquido continuo (PU/PMMA/cementizio elastico) ___________
d) Tetto rovescio con XPS e pavimentazione flottante ___________
e) Altro ___________
Soluzione selezionata: ___________ Marca/Prodotto/i: ___________ Certificazioni CE/ETA: ___________
Stratigrafia di progetto (dal basso verso l’alto)
Soluzione n. ___________:
1) Supporto strutturale: ___________
2) Barriera al vapore (se richiesta): ___________ sp. ___________ mm
3) Isolante termico (se previsto): ___________ (λ ___________ W/mK) sp. ___________ mm – resistenza termica R ___________ m²K/W
4) Massetto pendenziato: ___________ (malta alleggerita/tradizionale) pendenza ___________ % sp. min ___________ cm
5) Primer/Regolarizzazione: ___________
6) Strato impermeabile 1: ___________ sp. ___________ mm posa ___________
7) Strato impermeabile 2/rinforzi: ___________ sp. ___________ mm sovrapposizioni ___________ cm
8) Protezione/Separazione: ___________ (geotessile/feltro/vernice anti-UV)
9) Finitura: ___________ (pavimento incollato con adesivo ___________ / pavimento sopraelevato su supporti h ___________ mm / ghiaia lavata sp. ___________ cm / membrana a vista pedonabile classe antiscivolo ___________)
Peso proprio nuovi strati: ___________ kg/m²
Dettagli costruttivi obbligatori
– Risvolti verticali min. 15 cm sopra pavimento finito: altezza di progetto ___________ cm
– Angoli e spigoli: sguscia raggio ___________ cm materiale ___________
– Bocchettoni/Pluviali: n. ___________ Ø ___________ mm materiale ___________ con flangia saldabile e griglia; pilette di troppo pieno quota ___________
– Giunti di dilatazione: profili idonei tipo ___________ continuità membrana garantita con fascioni di rinforzo ___________
– Collegamenti a soglie/porte-finestre: profili a gocciolatoio tipo ___________ interruzione capillarità quota ___________
– Lattonerie/Scossaline: materiale ___________ sp. ___________ mm ancoraggio ___________
– Passaggi impiantistici: collari e manicotti tipo ___________ con sigillatura elastica ___________
– Linee vita/ancoraggi: tipo ___________ (UNI 11578) elaborato dedicato Allegato n. ___
Gestione e smaltimento acque meteoriche
Superficie scolante: ___________ m² Coefficiente afflusso: ___________
Pioggia di progetto i = ___________ mm/h (fonte ___________)
Portata Q = ___________ l/s N. e diametro pluviali di progetto: ___________
Verifica UNI EN 12056-3 allegata: [SI/NO] ___________
Preparazione supporto e posa in opera
– Demolizioni/rimozioni: ___________
– Pulizia e asciugatura supporto: ___________
– Riprese di planarità/lesioni: prodotto ___________
– Primer: ___________ consumo ___________ g/m² tempo asciugatura ___________
– Condizioni ambientali min/max per posa: T ___________ °C U.R. ___________ % assenza precipitazioni [SI/NO] ___________
– Posa strati impermeabili: metodo ___________ (fiamma/aria calda/incollaggio/fissaggio meccanico/autoadesivo/liquido a rullo/spatola) sovrapposizioni ___________ cm
– Rinforzi perimetrali, scarichi, spigoli: ___________
– Tempi di attesa tra strati: ___________
– Protezione immediata da UV/urti: ___________
Verifiche strutturali e carichi
– Carico permanente aggiuntivo Gk nuovi strati: ___________ kN/m²
– Carico variabile di esercizio (categoria d’uso): ___________ kN/m²
– Verifica capacità portante solaio: [Eseguita/Non necessaria] ___________ Esito: ___________ Tecnico strutturista: ___________
Controlli di qualità e collaudi
– Verifica documentale: DoP/CE/ETA/Broof(t2)/Schede tecniche/SDS prodotti [OK/ND] ___________
– Controllo condizioni supporto/primer [OK/ND] ___________
– Misura spessori/consumi reali: ___________
– Prova di tenuta per allagamento: durata ___________ h altezza battente ___________ cm esito ___________
– Prova elettrica a scintilla (su membrane idonee): ___________ esito ___________
– Pull-off adesione (per sistemi resinosi) UNI EN 1542: ___________ MPa esito ___________
– Report fotografico avanzamento: Allegato n. ___
– Verbale di collaudo funzionale: Data ___________ Esito ___________
Sicurezza e tutela ambientale
– PSC/POS redatti ai sensi D.Lgs. 81/08: [SI/NO] ___________
– Rischio fiamma libera (se applicabile): permesso a caldo n. ___________ estintori n. ___________
– DPI e protezioni collettive: parapetti provvisori/reti/linee vita ___________
– Gestione rifiuti: CER ___________ (es. 17 03 02 catrame e bitumi; 17 09 04 misti da costruzione) Trasportatore autorizzato ___________ n. Albo ___________ Formulari n. ___________
– Rumore/polveri: mitigazioni ___________
Piano di manutenzione
– Ispezioni: semestrali/annuali ___________
– Pulizia bocchettoni e lattonerie: ___________
– Verifica giunti/risvolti/urti: ___________
– Interventi di ripristino localizzato: materiali/procedure ___________
– Durata attesa sistema: ___________ anni Garanzia impresa/fornitore: ___________ anni
– Manuale d’uso e manutenzione: Allegato n. ___
Cronoprogramma
– Data inizio prevista: ___________ Data fine prevista: ___________ Durata complessiva: ___________ gg
– Fasi principali: ___________ Condizioni meteo minime: ___________
Computo metrico estimativo sintetico
– Impermeabilizzazione m² ___________ Prezzo €/m² ___________ Importo € ___________
– Demolizioni/Smaltimenti m²/qtà ___________ Prezzo € ___________ Importo € ___________
– Massetto pendenziato m²/sp. ___________ Prezzo € ___________ Importo € ___________
– Finiture (pavimentazione/lattonerie/linee vita) ___________ Importo € ___________
– Oneri sicurezza € ___________ Somme a disposizione € ___________ Totale € ___________
Dichiarazioni
Il sottoscritto tecnico dichiara che la soluzione progettuale rispetta i riferimenti normativi sopra indicati e che i materiali specificati sono idonei all’uso previsto. L’esecuzione dovrà attenersi alle schede tecniche dei produttori e ai particolari costruttivi allegati. Eventuali varianti in corso d’opera dovranno essere preventivamente approvate.
Allegati
– Elaborati grafici con particolari costruttivi (tav. ___/___)
– Schede tecniche/DoP/Certificazioni materiali
– Calcolo smaltimento acque meteoriche
– Verifica strutturale (se applicabile)
– Documentazione fotografica ante operam
– Piano di sicurezza (PSC/POS)
– Piano di manutenzione
– Computo metrico e quadro economico
– Verbali prove e collaudo
Luogo e data: ___________
Il Tecnico incaricato
Nome e Cognome: ___________ Timbro e Firma: ___________