Sicuramente, investire nell’acquisto della casa, è una buona scelta. Bisogna ovviamente , scegliere il mutuo che fa per noi, facendo attenzione alle offerte dei vari istituti, iniziando naturalmente dalla vostra banca di fiducia. In questa guida, cercherò di sintetizzare, le principali caratteristiche del mutuo, i tassi, la rinegoziazione e la scelta in base alle nostre possibilità.
Indice
Comprare casa con il mutuo
Acquistare casa, è un pò il sogno di tutti noi. C’è chi ci pensa prima del matrimonio, o magari anche dopo qualche anno di assestamento. Indubbiamente, si tratta di compiere un percorso con tante tappe e dalla durata più o meno lunga. Insomma, difficile che nel giro di un mese, riusciate a trovare la casa dei vostri sogni, e che tutto l’iter si dissolva in così poco tempo. Per prima cosa, c’è da sapere che, se vi rivolgete ad un’agenzia immobiliare, dovrete versare la mediazione nella misura che non può in ogni caso superare il 3% del valore dell’immobile. Alcune agenzie, richiedono il versamento dell’intera somma all’atto del compromesso, altri dividono l’importo tra l’atto del compromesso e la stipula del rogito.
Non fermatevi al primo immobile che vedete, non dite subito “sì , mi piace”. A mente fredda poi, troverete sicuramente qualcosa che non va. Non fatevi raggirare dalle solite frasi degli agenti immobiliari “Deve decidere in fretta, perchè altre persone sono venute a visitare l’immobile ed è piaciuto” o frasi similari. Ponete all’agenzia tutte le domande che vi passano per la testa , tutti i vostri dubbi, non abbiate paura di porre interrogativi “stupidi”. Prima di comprare bisogna essere sicuri che quello che vogliamo corrisponda a quello che vediamo. Guardate ogni piccolo particolare, ogni minima cosa.
E poi, prendete tutto il tempo che volete prima di decidere, senza farvi fare fretta da nessuno. Non fermatevi comunque al primo immobile che vedete, girate quanto basta, per trovare l’offerta più conveniente, e arrivate all’immobile che più vi piace. Insomma , acquistare casa non è come fare la spesa tutti i giorni. La casa è per sempre, e deve essere come l’avete sempre sognata e, in questo caso, non è giusto “accontentarsi”. Piuttosto, aspettate ancora e rivolgetevi ad altre agenzie immobiliari, oppure ad altri costruttori ( nel caso decidiate per un immobile in costruzione) e continuate a cercare. Ci vorrà magari anche un anno, ma vale davvero la pena di aspettare.
Procedura per ottenere il mutuo
Avete individuato l’immobile da acquistare e ora dovete seguire l’iter per richiedere il mutuo. Per prima cosa, rivolgetevi alla vostra banca di fiducia e, poi magari orientatevi verso altri istituti, per conoscere le diverse offerte che vengono proposte da ognuno di loro, ricordandovi che , per prima cosa che vi chiedono, è l’accredito dello stipendio. Fatevi illustrare le diverse tipologie di mutuo ( che vedremo più avanti) e i diversi tassi di applicazione, al fine di poter scegliere quello più adatti a voi.
Tenete presente, che l’importo del mutuo è pari al valore dell’immobile iscritto all’atto del rogito, ovvero al valore dichiarato. Se, per ipotesi, al rogito viene dichiarato il valore di 100.000 euro, del vostro immobile, l’importo del mutuo non può superare i 100 mila euro. Non conviene nemmeno rischiare, oggi i rischi di un controllo sono davvero tanti. Piuttosto, chiedete un aiuto ai genitori! Qualsiasi sia la formula di mutuo che decidiate di fare, sono molti i documenti che dovete presentare alla banca prescelta. Di seguito la lista che più o meno richiedono la maggior parte degli istituti di credito. Per prima cosa occorre presentare documenti di identità , quindi copia della carta d’identità o della patente e copia del codice fiscale.
Presso l’anagrafe occorre fare richiesta del certificato di residenza, lo stato di famiglia, il certificato di nascita, il certificato di stato civile ( alcuni istituti richiedono anche l’estratto di matrimonio), e il certificato di cittadinanza. In alcuni casi viene accettata in sostituzione del certificato originale l’autocertificazione, che è possibile scrivere seguendo questa guida su Autocertificazioni.net, anche se per le banche non è obbligatorio accettare il documento. Per quanto concerne la situazione reddituale di chi richiede il mutuo, bisogna presentare le ultime due buste paghe, il modello unico o il modello 730 e il cud. Per quanto riguarda invece, l’immobile da acquistare, occorre presentare una copia del contratto preliminare, ovvero il compromesso, il contratto di compravendita e l’ultimo atto di proprietà con annesso il certificato di abitabilità. Se l’immobile per cui si richiede il mutuo è già costruito , occorre presentare anche la planimetria catastale e l’estratto di mappa. Se, al contrario, l’immobile è in costruzione, bisogna obbligatoriamente presentare la copia di concessione edilizia e il disegno del progetto vistato dal Comune.
Tipologie di mutuo
Ecco i principali tipi di mutuo in base ai tassi d’interesse:
Mutuo tasso fisso: si tratta di una formula che vi garantisce fino alla sua completa estinzione, il pagamento della stessa rata. Unico neo, il tasso d’interesse, che essendo fisso, è sicuramente maggiore rispetto agli altri tipi di tassi.
Mutuo tasso variabile: con questo tipo di mutuo , la rata mensile può variare a seconda dell’indice mibtel, in quanto il tasso in questo caso è variabile.
Mutuo tasso variabile rata fissa: questa formula vi permette di mantenere lo stesso importo della rata. A variare sarà la durata del mutuo. Se il tasso aumenta, aumenteranno il numero delle rate da pagare.
Mutuo misto: con questa tipologia di mutuo la rata può subire variazioni anche mensilmente.
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Estinzione anticipata del mutuo
Tante novità per chi decide di estinguere in anticipo il mutuo , per accenderne uno nuovo, sicuramente più conveninete. Tuttavia, questa operazione “distrugge” la banca che subisce infatti un danno. Viene restituito l’intero capitale, ma l’istituto di credito perde tutti gli interessi futuri, che erano stati programmati all’accensione del mutuo. Solitamente, nel contratto viene indicato la percentuale della penale da pagare in caso di estinzione anticipata , che può essere compresa tra l’1% e il 3% del capitale residuo.
Da sottolineare comunque che recentemente, le normative vietano l’inserimento della penale per l’estinzione anticipata dei mutui. Ma questa clausola, non è valida per tutti i contratti stipulati. Inizialmente, questa agevolazione riguradava esclusivamente i mutui stipulati per acquistare “la prima casa”, poi si è estesa anche per le seconde case e per le ristrutturazioni. Tenete presente in ogni caso, che estinguere il mutuo prima che siano passati 18 mesi, può avere gravi conseguenze fiscali. Il mutuo è soggetto ad un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo del mutuo percentuale che arriva al 2%, quando il mutuo acceso, ed è destinato a finanziare l’acquisto o la ristrutturazione che non riguarda l’abitazione principale.
Alcuni uffici dell’agenzia del territorio, rifiutano di annotare la cancellazione dell’ipoteca , per chi estingue un mutuo prima dei 18 mesi dell’accensione stessa, se non viene pagata l’imposta dovuta. L’importo in proporzione è pari allo 0,50% e l’imposta ipotecaria al 2%. Se pensate di voler cambiare contratto di mutuo fatelo dopo almeno 18 mesi dall’inizio, per non incidere in spiacevoli problemi col fisco. Valutate in ogni caso, molto bene, quanto vi convenga estinguere in anticipo il mutuo, con tutte le spese che comporta, in caso di rinegoziazione o di rottamazione del mutuo, come vedremo meglio nel paragrafo successivo.
h2>Rottamazione del mutuo
Il mercato del mutuo, cresce ogni giorno di più e propone sempre nuove formule. Proprio per questo motivo , chi ha stipulato un mutuo ipotecario alcuni anni fa, potrebbe oggi sostituirlo con un tipo diverso. Ma in che modo? Esistono due alternative per “cambiare” mutuo: la rinegoziazione e la rottamazione. Nel primo caso, si modificano semplicemente le condizioni del mutuo già in essere, scegliendo tra le proposte delle stesso istituto. Diverso il discorso della rottamazione, che prevede la sostituzione del vecchio mutuo con uno nuovo.
Sia nel caso della rinegoziazione che nella rottamazione si può optare per un mutuo più leggero, in base alle nostre esigenze. Il primo fattore che spinge una famiglia a cambiare mutuo, è ovviamente il tasso d’interesse. Chi ha acceso un mutuo con il 7% di interesse a tasso fisso, può sicuramente sostituirlo. Ad oggi, il tasso fisso si aggira intorno al 5%.
Ma può cambiare formula di mutuo, anche chi, alcuni anni fa, ha scelto un mutuo a tasso variabile, e oggi magari si trova in difficoltà per via delle rate che aumentano sempre di più, per via del tasso che cresce. Pensandoci bene, forse a parità ,meglio un tasso fisso, o ancora un tasso variabile a rata fissa. Le scelte oggi, come dicevamo sono davvero vaste. Ma cosa bisogna fare se si vuole cambiare mutuo? Indubbiamente, la prima cosa da fare è recarsi nell’istituto dove avete stipulato il mutuo, e informarsi dagli addetti ai lavori, quali tipologie di mutui propongono e che offerta scegliere.
Rinegoziazione del mutuo
Se si decide di rinegoziare il mutuo esistente, ( come abbiamo detto, si tratta solo di modificare le clausole), è sicuramente la soluzione meno costosa. Non c’è infatti la penale per l’estinzione, non occorre nuovamente la perizia, le spese notarile sono notevolmente ridotte, e anche le spese di istruttoria da parte dell’istituo di credito, sono ridotte al minimo. Prima di decidere, studiate a tavolino quanto e se conviene davvero cambiare mutuo, rimanendo nello stesso istituto. Se tuttavia, le offerte della banca dove precedentemente avete stipulato il mutuo, non vi convince, potete rivolgervi presso altri istituti.
Se optate per questa possibilità, si parla di rottamazione mutuo. La penale per estinguere il mutuo è notevolmente ridotta rispetto agli anni passati. Per quanto riguarda l’ipoteca , anzichè cancellarla e aprirne una nuova, si può semplicemente spostarla , risparmiando così le spese che comporterebbe invece la cancellazione. La banca prescelta, dovrà rifare la perizia e ricorrere l’ispezione ventennale dei registri immobiliari. Libera ovviamente di rivolgersi per questa operazione, al notaio dove allora avete provveduto a stipulare il rogito. Queste sono le due possibilità che vi permettono di avere un mutuo su misura, al passo coi tempi e in base alle vostre odierne esigenze.
L’agente immobiliare
Ci si rivolge sempre più spesso alle figure degli agenti immobiliari, per comprare o vendere un immobile. Oggi, tutti gli agenti immobiliari devono essere iscritti al ruolo degli agenti di affari in mediazione, tenuto dalla Camera di Commercio. Chi non è iscritto, non è quindi in regola e non può svolgere questa professione. Se fa in ogni caso da mediatore, non ha diritto a ricevere la provvigione e in caso contrario, può essere soggetto a sanzioni. Molte agenzie, seguono i propri clienti ( acquirenti e venditori) in tutto l’iter, in tutto il percorso, fino all’atto finale del rogito. Questo “disturbo” viene pagato dai clienti con la cosidetta “provvigione”. Essa si calcola in percentuale sul prezzo dell’immbile in questione. Solitamente, si aggira intorno al 3%.
La provvigione è dovuta ( sia da parte dell’acquirente, sia da parte dei venditori), per aver messo in contatto entrambi le parti. Ricordate, che un’agenzia immobiliare può avere l’esclusiva. Se siete voi i venditori, leggete bene tutte le clausole, prima di dare l’incarico. Avere l’esclusiva significa, che se il venditore trova l’acquirente da solo o tramite un altro mediatore, l’agenzia ove avete dato l’incarico di esclusiva ( in genere dura 6 mesi) ha diritto ugualmente alla provvigione. Gli agenti immobiliari oggi, hanno l’obbligo di registrare tutte le scritture private non autenticate ( i preliminari di compravendita).
Le ultime direttive, parlano di altre dichiarazioni da fare. Venditore ed acquirente, nell’atto notarile di compravendita devono dichiarare i dati dell’agente immobiliare, la provvigione pagata e le modalità di pagamento. Oggi, il 19% dell’importo della provvigione per l’acquisto della prima casa, può essere scaricato dalle imposte sul reddito. L’importo non deve però superare i 1000 euro ( cifra davvero irrisoria, a mio parere, visto che il 3% del prezzo di acquisto di un immobile oggi, supera di gran lunga questo importo.