Il mutuo edilizio è un tipo di mutuo che viene richiesto quando si ha intenzione di costruire un immobile, sia per uso abitativo che non, o per le opere di ricostruzione e riparazione.
Esso è dunque rivolto ai privati, alle imprese ma anche alle società e alle cooperative e può essere richiesto pure nel caso di recupero edilizio o di trasformazione – compreso quando si tratta di effettuare una sopraelevazione – di detto immobile.
In pratica si tratta di un tipo di mutuo immobiliare che viene erogato durante le fasi di avanzamento delle opere e la legge stabilisce che esso deve coprire un massimo pari all’80% del costo di costruzione – salvo l’eventuale presenza di altre garanzie quali potrebbero essere ad esempio le polizze fideiussore – e una percentuale del valore dell’immobile finito compreso tra il 45% e il 55%.
Quindi, come già anticipato, il finanziamento viene erogato ogni volta che si presenta uno stato di avanzamento dei lavori, il cosiddetto SAL. In pratica ogni volta che si sarà effettuata una tranche dei lavori viene erogata una certa cifra.
Anche se capita che l’istituto bancario preferisca elargire la prima parte nel momento in cui siano state ultimate le fondazioni, ovviamente nel caso in cui si tratta di realizzare un fabbricato. Successivamente, una volta terminata la realizzazione dello scheletro murario dell’edificio in cemento armato, e quindi le travi e i pilastri, concede la seconda parte del finanziamento. Così facendo la banca si tutela, in quanto l’erogazione della somma è subordinata all’accertamento dei lavori effettivamente eseguiti nonché della regolarità urbanistica da parte degli enti competenti, del fabbricato che si sta costruendo.
Il mutuo edilizio può inoltre riguardare o una sola unità immobiliare, oppure una moltitudine di appartamenti.
In quest’ultimo caso, nel momento in cui si saranno ultimati i lavori, può essere sottoscritto un atto di frazionamento con il quale il mutuo viene suddiviso in quote che saranno così ripartite tra gli immobili che si sono realizzati. A quel punto gli acquirenti dei nuovi immobili avranno la possibilità di decidere se accollarsi il mutuo edilizio o se stipularne uno nuovo con la banca.
Quindi il mutuo edilizio, di cui tra l’altro non esiste una definizione legislativa, non deve essere confuso con quello fondiario all’interno della cui categoria è inglobato. Infatti quest’ultimo, che d’altra parte prevede l’erogazione del finanziamento in caso di immobile o fabbricato già esistente e finito nonché produttivo di reddito, viene concesso in un’unica soluzione. E comunque entrambi i mutui sono regolamentati dalla normativa sul credito fondiario e sono garantiti da un’ipoteca di primo grado.
Pertanto, per esempio, nel caso si tratti di un edificio di nuova costruzione, l’ipoteca viene fatta sul terreno sul quale dovrà essere realizzato il fabbricato, per poi essere esteso all’edificio stesso non appena saranno ultimate le opere.
Mentre, nel caso in cui si tratti di un edificio che stiamo provvedendo a restaurare, ampliare o trasformare, è ovvio che l’ipoteca viene iscritta sull’edificio in questione. Ciò viene praticato soprattutto per tutelare il mutuante da un eventuale fallimento che potrebbe interessare il proprietario dell’immobile ipotecato e sino al recupero totale delle somme.