Una scrittura privata per lavori prima del rogito è l’accordo con cui promittente venditore e promissario acquirente regolano, prima del trasferimento della proprietà, l’accesso all’immobile e l’esecuzione di interventi (manutenzione, ristrutturazione, impiantistica, ecc.). Serve perché, fino al rogito, la proprietà resta del venditore e l’acquirente, anche se ha firmato il preliminare e magari ha ricevuto le chiavi, non ha automaticamente il diritto di modificare l’immobile: senza consenso espresso, i lavori espongono entrambe le parti a rischi civilistici, edilizi e assicurativi.
Come fare una Scrittura Privata per Lavori Prima del Rogito
Il punto di partenza è chiarire che cosa si sta facendo dal punto di vista giuridico. Nella prassi esistono due schemi: o si inserisce nel preliminare (o in un’integrazione al preliminare) una clausola di “immissione anticipata nel possesso” con autorizzazione ai lavori, oppure si firma una scrittura separata di consegna temporanea e autorizzazione, spesso qualificata come concessione di detenzione (talvolta impropriamente chiamata comodato). La consegna anticipata delle chiavi è lecita, ma crea una diacronia tra proprietario e occupante e aumenta l’alea se il definitivo non si stipula: per questo la scrittura privata deve disciplinare in modo puntuale “chi fa cosa” e “chi sopporta quali rischi”.
Sul piano dei contenuti, una scrittura ben costruita deve innanzitutto identificare parti, immobile e presupposto contrattuale (preliminare/proposta accettata), stabilire da quando l’acquirente può entrare, a quali fini (solo lavori, senza uso abitativo salvo patto diverso) e fino a quando (termine certo o condizionato al rogito, con clausola di rientro immediato in caso di mancato perfezionamento). È essenziale inserire un consenso espresso del venditore alle opere, perché questo incide sia sul piano civilistico sia su quello amministrativo-edilizio.
Il capitolo edilizio è spesso quello che genera i contenziosi maggiori. In Italia i titoli abilitativi (CILA/SCIA/permesso di costruire) sono collegati alla legittimazione del richiedente: il Testo Unico Edilizia stabilisce che il permesso di costruire è rilasciato al proprietario o a chi abbia titolo per richiederlo.
Nella prassi comunale, il promissario acquirente può essere considerato “avente titolo” solo se il preliminare (o una scrittura separata) contiene il consenso del proprietario all’esecuzione dei lavori e se c’è una disponibilità qualificata dell’immobile (immissione nel possesso/detenzione documentata), come emerge anche da modulistica regionale e richiami giurisprudenziali utilizzati negli sportelli edilizia.
Tradotto: la scrittura privata deve dire con chiarezza chi presenta le pratiche edilizie, chi firma come avente titolo, chi paga oneri/diritti, chi incarica il tecnico, e deve vietare espressamente opere diverse da quelle autorizzate.
Sul piano civilistico, la questione cruciale è cosa succede se la vendita non arriva al rogito dopo che l’acquirente ha speso denaro per lavori. Senza una disciplina contrattuale chiara, si rischiano dispute su ripristino, indennizzi e arricchimento. Il codice civile, in tema di opere eseguite da un terzo su suolo altrui, prevede che il proprietario possa trattenere le opere o imporre la rimozione e, a certe condizioni, può sorgere un diritto all’indennizzo: è una norma pensata per gestire proprio situazioni in cui qualcuno realizza opere su un bene che non è (ancora) suo.
Per ridurre incertezza, nella scrittura privata è opportuno disciplinare ex ante se, in caso di mancato rogito, l’acquirente deve ripristinare lo “stato originario” o lasciare le opere senza pretendere rimborsi, oppure se è previsto un meccanismo di rimborso documentato, trattenuta su caparra/deposito o compensazione.
Un altro profilo che la scrittura deve coprire è la responsabilità per danni e sinistri durante i lavori e durante l’eventuale possesso anticipato. Anche se si inseriscono clausole di manleva, resta opportuno stabilire chi risponde verso terzi e quale copertura assicurativa è richiesta (impresa esecutrice, responsabilità civile del cantiere, eventuale polizza del proprietario). La consegna anticipata delle chiavi è considerata un’operazione “rischiosa” soprattutto per il venditore, proprio perché ha consentito l’ingresso prima di ricevere integralmente la controprestazione e perché in caso di eventi dannosi le attribuzioni di responsabilità diventano contestabili.
La scrittura dovrebbe poi regolare la gestione economica quotidiana: utenze (chi attiva e paga, da quando), spese condominiali ordinarie e straordinarie (e da quale data), accessi dell’acquirente e delle imprese (fasce orarie, custodia chiavi, obbligo di non consegnare chiavi a terzi non autorizzati), deposito cauzionale per eventuali danni alle parti comuni, e obbligo di rispettare regolamento condominiale. Queste previsioni servono soprattutto perché, in assenza di rogito, il venditore resta formalmente proprietario e può trovarsi esposto verso condominio e terzi.
C’è poi il tema sicurezza cantieri: se l’acquirente avvia lavori e incarica imprese, di fatto assume un ruolo “da committente” dell’intervento e deve considerare gli obblighi del Titolo IV del D.Lgs. 81/2008. In particolare, quando è prevista la presenza di più imprese esecutrici (anche non contemporanea) scattano obblighi di designazione dei coordinatori e altri adempimenti; la norma di riferimento è l’art. 90.
Per questo è prudente che la scrittura chiarisca chi è il committente dei lavori, chi gestisce gli adempimenti di sicurezza, e che l’ingresso in cantiere avvenga solo dopo che POS/PSC (se dovuti) e pratiche siano in ordine.
Infine, se l’acquirente investe somme significative prima del rogito, vale la pena valutare una tutela “di sistema” sul preliminare: la trascrizione del preliminare può rafforzare la posizione dell’acquirente (anche in scenari patologici come il fallimento del venditore), riducendo il rischio che la situazione si complichi mentre si stanno già facendo lavori.
Modello Scrittura Privata per Lavori Prima del Rogito
SCRITTURA PRIVATA PER AUTORIZZAZIONE ALL’ACCESSO E ALL’ESECUZIONE DI LAVORI PRIMA DEL ROGITO
(Consegna anticipata delle chiavi e regolamentazione lavori)
Tra
Sig./Sig.ra ___________________ ___________________, nato/a a ___________________ il __________________, C.F. _________________, residente in ___________________ (), via ___________________ n. ___, di seguito “Venditore” o “Promittente venditore”,
e
Sig./Sig.ra ___________________ ___________________, nato/a a ___________________ il __________________, C.F. _________________, residente in ___________________ (), via ___________________ n. ___, di seguito “Acquirente” o “Promissario acquirente”,
congiuntamente “Parti”.
Premesso che
a) in data ___________________ le Parti hanno sottoscritto un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l’immobile di seguito indicato (il “Preliminare”), con rogito previsto entro il ___________________ (il “Rogito”);
b) l’Acquirente ha manifestato l’esigenza di accedere all’immobile prima del Rogito per eseguire taluni lavori;
c) il Venditore, restando proprietario sino al Rogito, intende consentire l’accesso e l’esecuzione dei lavori alle condizioni di cui alla presente scrittura, al fine di disciplinare responsabilità, tempi, modalità e conseguenze in caso di mancato perfezionamento della compravendita;
tutto ciò premesso, si conviene e stipula quanto segue.
1) Immobile
L’immobile oggetto della presente scrittura è sito in ___________________ (___), via ___________________ n. ___, interno ___, piano ___, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di ___________________ al foglio ___, particella ___, sub ___ (e pertinenze: ___________________), di seguito “Immobile”.
2) Consegna anticipata delle chiavi e accesso
2.1 Il Venditore consegna all’Acquirente, in data ___________________, n. ____ copie delle chiavi dell’Immobile esclusivamente ai fini dell’esecuzione dei lavori autorizzati, senza che ciò comporti trasferimento della proprietà, né costituzione di diritti reali o personali di godimento diversi da quanto espressamente previsto dalla presente scrittura.
2.2 L’Acquirente potrà accedere all’Immobile dal ___________________ al ___________________, dalle ore ________ alle ore ________, salvo diverse esigenze concordate per iscritto. L’uso abitativo dell’Immobile prima del Rogito è:
□ vietato;
□ consentito alle seguenti condizioni: ___________________.
2.3 È vietata la consegna delle chiavi a terzi non autorizzati. L’Acquirente risponde dell’operato delle imprese e dei terzi da lui incaricati.
3) Lavori autorizzati e divieti
3.1 Il Venditore autorizza l’Acquirente a eseguire esclusivamente i seguenti lavori (con descrizione dettagliata):
(Allegato 1: elenco lavorazioni e capitolato/relazione tecnica, se disponibile).
3.2 Restano espressamente vietati, salvo preventiva autorizzazione scritta del Venditore: opere strutturali, modifiche a parti comuni o prospetti, spostamento tramezzi, interventi su impianti che richiedano dichiarazioni di conformità non previste, opere che incidano sulla conformità urbanistica/catastale o che richiedano titoli edilizi diversi da quelli indicati al successivo art. 4.
3.3 L’Acquirente si impegna a mantenere l’Immobile in condizioni di ordine e sicurezza, a proteggere pavimenti, rivestimenti e parti comuni, e a smaltire i rifiuti secondo legge.
4) Titoli edilizi, tecnico incaricato e documentazione
4.1 Le Parti convengono che la gestione delle pratiche edilizie necessarie per i lavori di cui all’art. 3 avverrà come segue:
Titolo edilizio previsto: □ nessuno □ CILA □ SCIA □ altro ___________________.
4.2 Il tecnico incaricato è ___________________ (nome, CF/P.IVA, albo), nominato da: □ Acquirente □ Venditore.
Il Venditore presta sin d’ora il proprio consenso, per quanto necessario, alla presentazione delle pratiche edilizie da parte dell’Acquirente e/o del tecnico incaricato, limitatamente ai lavori autorizzati, fermo restando che ogni onere e responsabilità per la corretta presentazione e gestione delle pratiche restano a carico dell’Acquirente, salvo diverso accordo scritto.
4.3 L’Acquirente consegnerà al Venditore, prima dell’inizio lavori, copia di: eventuale titolo edilizio/istanza e ricevute di deposito, nominativi imprese, DURC (se applicabile), dichiarazioni di conformità e ogni documento richiesto dal condominio o dal Comune, ove necessario.
5) Sicurezza cantieri e responsabilità “committente lavori”
5.1 L’Acquirente dichiara di assumere la qualità di committente dei lavori e si impegna a rispettare gli obblighi di legge in materia di sicurezza sul lavoro, inclusa, se dovuta, la nomina dei coordinatori e la gestione della documentazione di cantiere (PSC/POS) prima dell’avvio delle attività.
5.2 Il Venditore non assume alcuna responsabilità organizzativa o gestionale per i lavori, che restano nella piena disponibilità, direzione e controllo dell’Acquirente e delle imprese da questi incaricate.
6) Assicurazioni e manleva
6.1 Prima dell’inizio dei lavori l’Acquirente si impegna a far attivare e mantenere per tutta la durata delle attività:
a) polizza RCT/RCO dell’impresa esecutrice e, se opportuno, polizza CAR o equivalente, con massimale non inferiore a euro ___________________;
b) copertura per danni a terzi e a cose, incluse parti comuni condominiali, se applicabile.
6.2 L’Acquirente manleva e tiene indenne il Venditore da pretese di terzi, danni, sanzioni e costi (incluse spese legali) derivanti da lavori, accessi, condotte di imprese e incaricati dell’Acquirente, salvo dolo o colpa grave del Venditore.
7) Spese, utenze e condominio
7.1 Tutti i costi dei lavori, materiali, pratiche edilizie, sicurezza, smaltimenti e ripristini sono a carico dell’Acquirente.
7.2 Utenze (luce/gas/acqua):
□ restano intestate al Venditore; l’Acquirente rimborsa i consumi dal ________ al ________ secondo letture o forfetario euro ________/mese;
□ sono temporaneamente intestate all’Acquirente dal ___________________.
7.3 L’Acquirente si impegna a rispettare il regolamento condominiale e le fasce orarie. Eventuali danni alle parti comuni sono integralmente a suo carico.
8) Stato dei luoghi e consegna finale
8.1 Le Parti descrivono lo stato dell’Immobile alla data odierna come segue: ___________________.
(Allegato 2 consigliato: verbale stato dei luoghi con foto).
8.2 Entro il Rogito l’Acquirente consegnerà al Venditore (o al notaio/direttamente alla parte) la documentazione tecnica dei lavori eseguiti, incluse dichiarazioni di conformità impianti (se intervenuto), certificazioni materiali e garanzie, ove disponibili.
9) Mancato rogito, recesso o risoluzione del preliminare
9.1 In caso di mancata stipula del Rogito per causa imputabile all’Acquirente o di cessazione del Preliminare per fatto a lui riferibile, l’Acquirente:
□ dovrà rilasciare immediatamente l’Immobile entro ___ giorni dalla richiesta scritta del Venditore;
□ dovrà ripristinare lo stato originario, salvo diversa pattuizione;
□ rinuncia sin d’ora a pretendere rimborsi/indennizzi per lavori eseguiti, salvo quanto previsto al successivo punto 9.2.
9.2 In caso di mancata stipula del Rogito per causa imputabile al Venditore o per fatto a lui riferibile, le Parti convengono che:
□ l’Acquirente avrà diritto al rimborso documentato delle spese di lavori strettamente autorizzati fino a euro ___________________, entro ___ giorni;
oppure
□ le spese restano comunque a carico dell’Acquirente senza rimborso;
oppure
□ altra disciplina: ___________________.
9.3 Resta salvo ogni diverso rimedio previsto dal Preliminare e dalla legge, nei limiti di compatibilità con la presente scrittura.
10) Divieto di sub-concessione e cessione
L’Acquirente non può cedere a terzi il presente accordo né concedere a terzi il godimento dell’Immobile prima del Rogito, salvo consenso scritto del Venditore.
11) Comunicazioni
Ogni comunicazione tra le Parti dovrà avvenire per iscritto ai seguenti recapiti (anche PEC/email):
Venditore: ___________________
Acquirente: ___________________
12) Legge applicabile e foro
La presente scrittura è regolata dalla legge italiana. Per ogni controversia è competente il Foro di ___________________, salvo diversa competenza inderogabile.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo ___________________ Data ___________________
Il Venditore (Promittente venditore)
___________________ ___________________ (firma)
L’Acquirente (Promissario acquirente)
___________________ ___________________ (firma)
Allegati:
Allegato 1 – Elenco lavori autorizzati / capitolato / preventivo
Allegato 2 – Verbale stato dei luoghi con fotografie (consigliato)
Allegato 3 – Documentazione imprese e assicurazioni (se disponibile)