Questa guida introduce la relazione tecnica per fabbricato collabente, l’elaborato redatto da un professionista abilitato che fotografa e assevera lo stato di un immobile diruto, non più funzionale e privo di rendita catastale, solitamente censito in categoria F/2. La relazione documenta rilievi e condizioni di degrado (crolli, instabilità, assenza di impianti e finiture), inquadra l’immobile sotto il profilo urbanistico e catastale, evidenzia eventuali vincoli, include planimetrie e documentazione fotografica e indica il grado di recuperabilità e gli interventi minimi necessari. È lo strumento tecnico a supporto di accatastamenti o variazioni, compravendite e successioni, pratiche edilizie e paesaggistiche, nonché della corretta definizione dei profili fiscali, riducendo il rischio di contenziosi. Non è una perizia di stima del valore, ma un’asseverazione dello stato di fatto e della coerenza con la qualifica di “collabente”, che costituisce la base per le successive decisioni progettuali e amministrative.
Indice
Come scrivere una Relazione tecnica fabbricato collabente
La relazione tecnica su un fabbricato collabente è l’elaborato professionale, in genere asseverato da un tecnico abilitato, che descrive e motiva lo stato di rovina di un immobile ai fini catastali, urbanistici, fiscali e civilistici. In ambito catastale individua e documenta i presupposti per l’attribuzione o il mantenimento della categoria F/2 “unità collabente”, ossia di un manufatto privo di autonoma capacità funzionale e reddituale per il grave degrado strutturale e impiantistico. Si parla di fabbricato collabente quando l’edificio, per crolli, dissesti o marcata perdita degli elementi essenziali (coperture, solai, tamponamenti, infissi, impianti), è oggettivamente inidoneo a qualsiasi ordinario uso e non è soltanto inutilizzato o sprovvisto di utenze. La relazione ha dunque la funzione di provare l’assenza di redditività e fruibilità, distinguendo la rovina stabile dalla semplice inagibilità temporanea.
Il quadro normativo di riferimento incrocia la disciplina catastale del Catasto Edilizio Urbano, le prassi dell’Agenzia delle Entrate – Territorio in tema di classamento speciale “F”, nonché la normativa edilizia (DPR 380/2001) sullo stato legittimo degli immobili e sulla sicurezza pubblica. L’iscrizione in F/2 ha natura dichiarativa e fiscale, non sana abusi edilizi e non attribuisce di per sé diritti edificatori; attesta un fatto oggettivo, cioè la perdita della capacità d’uso. Ai fini tributari, l’unità collabente non esprime rendita catastale e, in quanto tale, non genera base imponibile ai tributi che la assumono come presupposto; resta però fermo che, se l’area su cui insiste è edificabile secondo lo strumento urbanistico, l’IMU può essere dovuta come area fabbricabile secondo il valore venale, indipendentemente dalla rovina del manufatto. Sotto il profilo della sicurezza, il proprietario conserva l’obbligo di custodia e di prevenzione dei pericoli ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile, potendo il Comune imporre ordinanze di messa in sicurezza o demolizione in caso di pericolo per l’incolumità. Sul versante dell’efficienza energetica, la natura di rudere e l’assenza di involucro e impianti comportano in via generale l’esenzione dall’Attestato di prestazione energetica per i trasferimenti, poiché l’immobile non è idoneo all’uso e non è climatabile secondo le definizioni del decreto legislativo 192/2005 e delle relative linee guida.
La relazione tecnica deve identificare univocamente il bene con riferimenti catastali e toponomastici, ricostruire brevemente il quadro storico-urbanistico e lo stato legittimo per quanto desumibile dagli atti (titoli edilizi, eventuali condoni, pratiche pregresse), e illustrare puntualmente, con rilievo e documentazione fotografica, il degrado degli elementi strutturali e dell’involucro, l’assenza o l’irrecuperabilità funzionale degli impianti, la mancanza di requisiti igienico-sanitari e di sicurezza e ogni circostanza tecnica che renda impossibile l’uso dell’immobile. È essenziale motivare la non temporaneità della situazione, distinguendo l’abbandono o la dismissione da una vera e propria collabenza. Quando l’elaborato è destinato a procedimenti amministrativi o giudiziari, è buona prassi redigere una perizia asseverata con dichiarazioni sostitutive ai sensi del DPR 445/2000, assumendosi la responsabilità penale in caso di mendacio.
In ambito catastale, la relazione è allegata alla pratica DOCFA di variazione per l’attribuzione della categoria F/2, corredata da estratti di mappa, inquadramento fotografico e rappresentazione planimetrica dello stato dei luoghi, per quanto riconoscibile. L’ufficio può richiedere integrazioni o un sopralluogo; in presenza di ruderi privi di confinamenti definibili, la planimetria può limitarsi all’ingombro dei resti e alla descrizione, purché la perizia chiarisca l’impossibilità di una misurazione completa. Se solo una porzione del complesso è in rovina, occorre evitare improprie generalizzazioni: si può procedere a un frazionamento o a una diversa qualificazione per subalterni, attribuendo la F/2 unicamente alla parte effettivamente collabente. Al termine di lavori di ricostruzione o recupero, il tecnico dovrà presentare un nuovo DOCFA per il ripristino della categoria ordinaria e l’attribuzione della rendita.
La relazione ha ricadute pratiche anche nei trasferimenti immobiliari. La nullità urbanistica dell’articolo 46 del DPR 380/2001, che colpisce gli atti di edifici privi di titolo abilitativo, è stata talora ritenuta non applicabile quando l’oggetto della vendita sia un rudere privo di attitudine funzionale, purché l’atto qualifichi espressamente il bene come fabbricato collabente o come mero relitto e non come edificio utilizzabile. La relazione tecnica, in questo senso, supporta il notaio nella qualificazione dell’oggetto e nella predisposizione delle clausole di salvaguardia, ferma la necessità di ricostruire, per quanto possibile, lo stato legittimo pregresso e di chiarire che eventuali abusi non sono sanati dalla rovina. Nelle procedure esecutive, la perizia del CTU sovente recepisce i contenuti e le conclusioni della relazione di parte sulla collabenza, con impatti sulla stima e sulla modalità di vendita.
Quanto agli incentivi edilizi e fiscali, la qualifica catastale F/2 non preclude in assoluto gli interventi di demolizione e ricostruzione o il recupero, ma l’accesso a bonus e agevolazioni dipende da requisiti specifici di legge, dall’esistenza fisica del fabbricato preesistente, dalla conformità urbanistica e dall’eventuale necessità di autorizzazioni paesaggistiche o culturali. In presenza di vincoli ex decreto legislativo 42/2004 o di immobili d’interesse storico-artistico, la relazione deve dare conto dello stato dei vincoli e dei pareri necessari, poiché anche un rudere può essere assoggettato a tutela. La documentazione raccolta per la collabenza dovrà essere coerente con quella richiesta per attestare lo stato legittimo ai sensi dell’articolo 9-bis del DPR 380/2001 in vista del titolo edilizio.
Sotto il profilo fiscale locale, è utile distinguere tra inagibilità accertata dal Comune, che può comportare riduzioni d’imposta per fabbricati ordinari, e collabenza catastale, che rappresenta la totale perdita di attitudine reddituale. La relazione tecnica serve a fondare la seconda e non sostituisce eventuali provvedimenti comunali sulla prima. In ogni caso, dichiarazioni infondate o enfatizzazioni del degrado al solo fine di ottenere vantaggi fiscali espongono a rettifiche, sanzioni amministrative e responsabilità penale per false attestazioni.
La redazione accurata richiede un sopralluogo approfondito in sicurezza, il rilievo dello stato di fatto, l’acquisizione degli atti d’archivio disponibili, la verifica dei vincoli e la raccolta di una campagna fotografica rappresentativa. Le conclusioni devono essere chiare: indicare che l’immobile è privo dei requisiti minimi di stabilità e di sicurezza per l’uso, non dispone di coperture e solai funzionali, non ha impianti idonei alla messa in esercizio, non è occupabile, e che le condizioni non sono riconducibili a semplice mancanza di manutenzione temporanea. È opportuno inserire un esplicito richiamo alla natura esclusivamente ricognitiva del classamento F/2 e alla distinzione tra profilo catastale, urbanistico-edilizio e fiscale, oltre a una clausola di aggiornamento in caso di mutamenti dello stato dei luoghi.
Nella pratica, l’iter più frequente vede la predisposizione della relazione, la presentazione della variazione catastale, l’eventuale utilizzo dell’elaborato in sede notarile o amministrativa e, in seguito, l’aggiornamento a fine lavori di recupero. È consigliabile mantenere allineati catasto e realtà materiale: se il degrado evolve in crollo totale o, al contrario, se si compiono interventi di consolidamento significativi, la posizione catastale va tempestivamente aggiornata. La coerenza documentale tra relazione tecnica, istanze comunali, titoli edilizi e dichiarazioni fiscali è la migliore garanzia contro contestazioni.
Un ultimo profilo riguarda i rischi e le cautele. La collabenza non esonera da responsabilità verso terzi per danni da rovina o da cose in custodia, e non legittima occupazioni o usi impropri. La perizia non può essere utilizzata come scorciatoia per eludere regimi vincolistici o norme igienico-sanitarie; eventuali recinzioni, puntellamenti e misure di prevenzione vanno comunque adottati. In un contesto spesso segnato da lacune documentali, la trasparenza metodologica del tecnico, l’esplicita indicazione delle fonti e dei limiti dell’accertamento e l’uso di un linguaggio giuridicamente chiaro ma tecnicamente fondato sono elementi decisivi per la tenuta della relazione tecnica del fabbricato collabente davanti alla pubblica amministrazione, ai notai e ai giudici. Per casi complessi, il coordinamento tra tecnico, legale e notaio consente di prevenire contenziosi e di pianificare correttamente sia la fase di qualificazione che quella di eventuale recupero edilizio.
Modelli Relazione tecnica fabbricato collabente
Intestatario/Committente: ___________
Codice fiscale/P. IVA: ___________
Residenza/Sede legale: ___________
Recapiti (tel./e-mail/PEC): ___________
Tecnico incaricato: ___________
Qualifica/Albo n.: ___________
Sede studio: ___________
Recapiti (tel./e-mail/PEC): ___________
C.F./P. IVA: ___________
Oggetto dell’incarico
Redazione di relazione tecnica asseverata relativa a fabbricato collabente, finalizzata a documentare lo stato di fatto, l’assenza di funzionalità e di potenzialità reddituale, nonché la sussistenza dei presupposti per l’iscrizione/classamento in categoria F/2 – unità collabenti.
Ubicazione immobile: ___________
Comune: ___________ Provincia: ___________ CAP: ___________
Indirizzo/località: ___________
Coordinate geografiche (se note): ___________
Estremi catastali attuali
Comune catastale: ___________
Sezione: ___________ Foglio: ___________ Particella/e: ___________ Subalterno/i: ___________
Categoria/Classe: ___________
Rendita catastale (se presente): € ___________
Intestati a catasto: ___________
Diritti e quote: ___________
Titolarità e provenienza
Proprietario/i: ___________
Titolo di provenienza (atto n., data, notaio): ___________
Regime patrimoniale/altre annotazioni: ___________
Premessa e finalità
– Finalità della relazione: ___________
– Richiesta del committente (es. accatastamento F/2, documentazione stato di collabenza, ecc.): ___________
– Limiti e condizioni dell’incarico: ___________
Sopralluoghi ed attività svolte
Data/e sopralluogo: ___________
Persone presenti: ___________
Condizioni di accesso/sicurezza: ___________
Strumentazione utilizzata (es. laser, distanziometro, drone, fotocamera): ___________
Documentazione visionata (visure, estratti mappa, atti, pratiche edilizie): ___________
Inquadramento urbanistico e vincoli
Strumento urbanistico vigente: ___________ Zona omogenea: ___________ Indici: ___________
Vincoli paesaggistici/ambientali (D.Lgs. 42/2004): SI/NO: ___________ Estremi: ___________
Vincoli idrogeologici: SI/NO: ___________ Estremi: ___________
Vincoli sismici (classificazione comunale): ___________
Fasce di rispetto (stradale/ferroviaria/cimiteriale/idraulica/elettrodotti): SI/NO: ___________ Dettaglio: ___________
Altri vincoli/usi civici: SI/NO: ___________ Dettaglio: ___________
Descrizione del bene e dello stato dei luoghi
Tipologia edilizia (rurale/residenziale/pertinenziale/altro): ___________
Epoca di costruzione presunta: ___________
Numero piani fuori terra/interrati: ___________
Accessi (carrai/pedonali): ___________
Confini e confinanti: ___________
Contesto (isolato/centro storico/area agricola/altro): ___________
Note su servitù/percorsi/merci: ___________
Caratteristiche costruttive originarie (presunte da sopralluogo e fonti)
Struttura verticale (muratura/altro): ___________
Orizzontamenti (legno/voltine/ laterocemento/altro): ___________
Copertura (a falde/piana – manto: coppi/tegole/lamiera/altro): ___________
Fondazioni (presunte): ___________
Tamponamenti/chiusure: ___________
Infissi e serramenti: ___________
Finiture (intonaci/pavimenti/rivestimenti): ___________
Stato di conservazione e quadro fessurativo
– Murature portanti: ___________
– Solai orizzontali: ___________
– Copertura (orditura e manto): ___________
– Travi/architravi: ___________
– Scale e parapetti: ___________
– Intonaci e rivestimenti: ___________
– Infissi e chiusure: ___________
– Lesioni/dissesti (tipologia, estensione, localizzazione): ___________
– Parti crollate/parzialmente crollate: ___________
– Presenza di vegetazione infestante/umidità/degrado biologico: ___________
– Presenza di materiali pericolosi (es. amianto): SI/NO: ___________ Dettaglio: ___________
Impianti tecnologici
Elettrico: assente/non funzionante/pericolante: ___________
Idrico-sanitario: assente/non funzionante/pericolante: ___________
Fognario: assente/non funzionante/pericolante: ___________
Gas: assente/non funzionante/pericolante: ___________
Riscaldamento/ACS: assente/non funzionante/pericolante: ___________
Stato generale impianti: ___________
Rilievo e consistenze
Metodo di rilievo (diretto/strumentale/fotogrammetrico): ___________
Sistema di riferimento (quota/coordinate se usate): ___________
Superficie coperta (mq): ___________
Superficie lorda complessiva (mq): ___________
Volume lordo (mc): ___________
Altezze interpiano (m): ___________
Pertinenze/manufatti accessori (descrizione e misure): ___________
Cause e grado di collabenza
Cause prevalenti (vetustà/mancata manutenzione/eventi sismici/meteo/incendio/cedimenti/altro): ___________
Cronologia degrado nota/presunta: ___________
Grado di compromissione funzionale: totale/parziale: ___________
Motivazione della inidoneità all’uso e all’iscrizione con rendita: ___________
Sicurezza, accessibilità e agibilità
Pericolo di crollo: immediato/elevato/moderato/basso: ___________
Accesso in sicurezza: consentito/limitato/interdetto: ___________
Opere provvisionali necessarie (puntellamenti/transennamenti/coperture provvisorie): ___________
Agibilità/abitabilità: non sussiste per: ___________
Conformità edilizia e titoli abilitativi
Titoli reperiti (licenza/concessione/permesso/CILA/SCIA): SI/NO: ___________ Estremi: ___________
Pratiche edilizie pregresse (n. protocollo/data): ___________
Difformità riscontrate rispetto a titoli/planimetrie: ___________
Abusi edilizi noti/presunti: SI/NO: ___________ Descrizione: ___________
Stato legittimo ricostruibile: SI/NO/PARZIALE: ___________ Note: ___________
Quadro fotografico (descrizione scatti)
Foto 1 – prospetto ___________ data ___________
Foto 2 – interno ___________ data ___________
Foto 3 – dettaglio dissesto ___________ data ___________
Foto 4 – copertura ___________ data ___________
Foto 5 – contesto/viabilità ___________ data ___________
Ulteriori scatti: ___________
Elaborati grafici allegati
Estratto mappa catastale aggiornato: SI/NO: ___________
Planimetria/rilievo stato di fatto (scala): SI/NO: ___________
Sezioni/prospetti significativi: SI/NO: ___________
Inquadramento territoriale/ortofoto: SI/NO: ___________
Particolari dissesti/opere provvisionali: SI/NO: ___________
Valutazioni tecniche e classificazione catastale proposta
– L’unità immobiliare è priva di autonomia funzionale e potenzialità reddituale: SI/NO: ___________
– Sono assenti/irrecuperabili gli impianti essenziali e le finiture: SI/NO: ___________
– Le strutture principali risultano compromesse/crollate: SI/NO: ___________
– Sussistono i presupposti per il classamento in categoria F/2 – unità collabenti: SI/NO: ___________
Proposta operativa:
a) Soppressione dell’eventuale subalterno ordinario esistente: SI/NO: ___________
b) Costituzione di nuova entità in categoria F/2 sulla/e particella/e: ___________
c) Attribuzione di “immobile privo di rendita” con indicazione del solo identificativo catastale: ___________
d) Deposito elaborati e documentazione fotografica a supporto: SI/NO: ___________
Motivazione sintetica della proposta F/2: ___________
Eventuali prescrizioni e raccomandazioni
– Messa in sicurezza urgente: ___________
– Divieti di accesso/occupazione: ___________
– Indagini integrative consigliate (geotecniche/strutturali/ambientali): ___________
– Adempimenti verso enti preposti (Comune/Soprintendenza/Genio Civile/ASL): ___________
Stima sommaria interventi minimi di messa in sicurezza (se richiesto)
Tipologia intervento: ___________ Importo presunto € ___________
Tipologia intervento: ___________ Importo presunto € ___________
Note metodologiche: ___________
Dichiarazioni del tecnico
Il sottoscritto ___________, in qualità di tecnico incaricato, ai sensi e per gli effetti degli artt. 46 e 47 del D.P.R. 445/2000, consapevole delle sanzioni penali in caso di dichiarazioni mendaci, DICHIARA che:
– le informazioni riportate derivano da sopralluogo del ___________ e da documentazione reperita presso ___________;
– lo stato dei luoghi è stato rilevato e rappresentato fedelmente nei limiti dell’accessibilità e della sicurezza;
– allo stato, l’immobile risulta collabente e privo di attitudine all’uso e alla produzione di reddito, secondo i criteri di prassi catastale per la categoria F/2;
– la presente relazione è redatta per gli usi consentiti dalla legge e per gli adempimenti tecnico-catastali richiesti.
Normativa e prassi di riferimento (non esaustiva)
– D.P.R. 1/12/1949 n. 1142 (Approvazione regolamento per la formazione del N.C.E.U.)
– D.M. 19/4/1994 n. 701 (Aggiornamento del Catasto fabbricati)
– D.P.R. 23/3/1998 n. 138 (Determinazione delle unità immobiliari urbane e classamento)
– D.P.R. 6/6/2001 n. 380 (T.U. Edilizia)
– D.Lgs. 22/1/2004 n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio)
– Prassi e circolari dell’Agenzia delle Entrate – Territorio in materia di categoria F/2 – Unità collabenti
Elenco allegati
1) Visura catastale storica: SI/NO: ___________
2) Estratto di mappa catastale: SI/NO: ___________
3) Rilievo/planimetrie stato di fatto: SI/NO: ___________
4) Quadro fotografico (n. foto _____): SI/NO: ___________
5) Copia titolo di provenienza: SI/NO: ___________
6) Eventuali titoli edilizi/riscontri comunali: SI/NO: ___________
7) Altri (specificare): ___________
Luogo e data: ___________
Firma del tecnico incaricato: ___________ (timbro e firma)
Note finali/Annotazioni del committente (se del caso): ___________