La diffida per occupazione di parti condominiali è un atto formale con cui il condominio (di solito tramite l’amministratore) intima al condomino o a terzi di cessare l’uso non autorizzato o l’occupazione di parti comuni e di ripristinare lo stato dei luoghi. Si richiama il principio del Codice civile (es. art. 1102) secondo cui l’uso della cosa comune non deve alterarne la destinazione né pregiudicare gli altri condomini. Nella diffida vanno indicati chiaramente il soggetto destinatario, la descrizione dell’occupazione contestata, il termine per adempiere e le conseguenze in caso di inottemperanza (azione giudiziale per ingiungere la cessazione, ripristino e risarcimento danni). Per valere come prova e per avere efficacia preventiva conviene inviarla tramite PEC, raccomandata A/R o atto notificato da un ufficiale giudiziario e conservarne ricevute e documentazione fotografica; in mancanza di esito si procede con un ricorso al giudice. Infine, se l’amministratore non interviene, l’assemblea può deliberare le azioni da intraprendere o incaricare un legale.
Indice
Come scrivere una Diffida per occupazione parti condominiali
Introduzione e inquadramento normativo. La disciplina delle parti comuni del condominio è contenuta nel Codice civile (artt. 1117 e ss.), che definisce cosa si intende per parti comuni e regola l’uso, la custodia e la tutela di tali beni collettivi. In particolare l’art. 1102 c.c. stabilisce il principio secondo cui ogni condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. L’occupazione non autorizzata di aree o manufatti comuni può costituire una violazione di questi principi e legittima il condomino o l’amministratore ad agire per ottenere la cessazione dell’occupazione, la rimozione di opere abusive, il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni eventualmente subiti dal condominio.
Finalità della diffida. La diffida ha lo scopo di ottenere il comportamento voluto (la cessazione dell’occupazione o la rimozione di elementi che occupano o limitano l’uso delle parti comuni) attraverso un atto stragiudiziale che dimostri l’intenzione di chi subisce l’illecito di richiedere il rispetto dei propri diritti. È strumento utile per tentare di evitare un contenzioso giudiziario o per creare un primo grado di prova della richiesta prima di intraprendere azioni giudiziarie o amministrative.
Contenuto essenziale della diffida. La diffida deve essere redatta in modo chiaro e documentato: indicazione puntuale del mittente (condominio per il tramite dell’amministratore o singolo condomino legittimato), dell’indirizzo per le comunicazioni e del destinatario; descrizione circostanziata dei fatti, con l’indicazione della parte comune occupata, del tipo di occupazione (deposito di materiali, ampliamento di godimento, posa di serramenti, costruzione di troppe opere, uso esclusivo di aree comuni ecc.), dei tempi in cui l’occupazione è iniziata e di eventuali tentativi precedenti di composizione bonaria; richiamo alle norme di riferimento (art. 1117 e seguenti e art. 1102 c.c., oltre al regolamento condominiale interno se pertinente) e segnalazione delle conseguenze giuridiche dell’occupazione (obbligo di rimozione, ripristino, risarcimento del danno). È opportuno indicare un termine congruo per la cessazione dell’occupazione e per l’eventuale ripristino dello stato dei luoghi, precisando che decorso il termine si procederà, senza ulteriori avvisi, ad adire le vie legali. La diffida dovrà altresì contenere l’indicazione delle prove che corredano l’atto (fotografie, planimetrie, relazioni tecniche, verbali dell’assemblea condominiale, eventuali dichiarazioni di altri condomini) e l’avvertimento circa l’introduzione di spese e oneri a carico dell’occupante in caso di ricorso al giudice.
Modalità di notifica e conservazione delle prove. Per avere valenza probatoria e per assicurare la corretta conoscenza dell’atto da parte del destinatario, la diffida è preferibile inviarla tramite strumenti che lascino traccia certa della ricezione: posta elettronica certificata (PEC) se il destinatario ne è dotato, raccomandata con avviso di ricevimento, o notifica a mezzo ufficiale giudiziario. È fondamentale conservare copia dell’atto, delle ricevute di notifica e dell’eventuale corredo probatorio (foto datate, video, misurazioni, titoli urbanistici, estratti catastali) e registrare ogni fatto utile relativo all’occupazione (date, orari, nomi di testimoni, contatti intercorsi). Tali elementi serviranno sia per l’azione stragiudiziale sia per l’eventuale successivo giudizio.
Termine e consequenzialità dell’azione. Il termine concesso nella diffida deve essere congruo rispetto alla natura dell’intervento richiesto; di frequente si stabilisce un periodo di qualche giorno fino a qualche settimana per la rimozione o la cessazione dell’occupazione. La comunicazione deve chiarire che, qualora il destinatario non provveda entro il termine indicato, il condominio si rivolgerà all’autorità giudiziaria per ottenere la rimozione coattiva, il ripristino, il risarcimento ed eventualmente le misure provvisorie urgenti qualora sussistano danni imminenti o pregiudizi gravi. È opportuno ricordare che l’intervento immediato del singolo condomino è limitato: interventi di urgenza per evitare danni possono essere adottati dall’amministratore, mentre interventi permanenti o che alterano la cosa comune richiedono di norma delibera assembleare.
Possibili rimedi giudiziari e conseguenze. Se la diffida resta inefficace, il condomino o l’amministratore possono adire l’autorità giudiziaria per ottenere le misure necessarie. Le azioni possibili includono la domanda di accertamento dell’illegittimità dell’occupazione, la richiesta di rimozione delle opere abusive e il ripristino dello stato dei luoghi nonché la domanda di risarcimento per i danni patrimoniali e morali subiti dal condominio. In situazioni di urgenza si può altresì richiedere misure cautelari o provvedimenti d’urgenza per impedire un danno grave e imminente. In alcuni casi, in presenza di occupazioni particolarmente rilevanti o di condotte dolose, possono profilarsi responsabilità anche sul piano penale; per questo motivo la diffida può contenere il richiamo alla possibile segnalazione all’autorità competente qualora la condotta permanga.
Redazione pratica: esempio indicativo di formula. Una diffida efficace contiene un’intestazione chiara che individua chi agisce, una esposizione precisa dei fatti e delle norme violate, una richiesta esplicita di cessazione dell’occupazione e ripristino, l’indicazione del termine con le motivazioni della congruità di tale termine e la specificazione delle azioni che saranno intraprese in mancanza di ottemperanza. Il linguaggio deve essere formale ma non aggressivo: l’obiettivo è ottenere compliance, ma anche raccogliere prova di avere messo in mora il destinatario prima di un eventuale ricorso giudiziario. È buona prassi allegare documentazione probatoria essenziale e conservare copia di tutto quanto inviato e ricevuto.
Ruolo dell’amministratore e dell’assemblea. L’amministratore ha il dovere di tutelare l’interesse comune, curare l’esecuzione delle deliberazioni assembleari e promuovere le azioni necessarie per la tutela delle parti comuni. Quando l’occupazione riguarda questioni ordinarie e di entità limitata, l’amministratore può attivarsi tempestivamente; per interventi straordinari o per l’avvio di azioni giudiziarie che comportino spese importanti, sarà necessario acquisire l’autorizzazione dell’assemblea. La diffida, soprattutto se inviata dall’amministratore a nome del condominio, rafforza la posizione collettiva e dimostra che l’azione intrapresa non è di natura privata ma volta a tutelare il patrimonio comune.
Consigli pratici finali. Prima di inviare la diffida è opportuno verificare lo stato dei titoli urbanistici e catastali, consultare il regolamento condominiale e raccogliere quanti più elementi di prova possibili, oltre a considerare la possibilità di una composizione bonaria telefonando o incontrando il soggetto occupante. Tuttavia, quando la composizione bonaria fallisce o non è praticabile, la diffida ben redatta e notificata è il passo necessario per tutelare i diritti del condominio e per preparare il terreno a eventuali azioni giudiziarie. Per situazioni complesse o per redigere atti con efficacia probatoria e processuale è fortemente consigliata la consulenza di un avvocato specializzato in diritto condominiale, che potrà adattare il contenuto della diffida al caso concreto e assistere nelle fasi successive, anche nella richiesta di misure cautelari o nell’esecuzione forzata delle sentenze.
Modelli Diffida per occupazione parti condominiali
Modello 1 — Diffida semplice per occupazione di parti comuni
Oggetto: Diffida per occupazione non autorizzata di parti comuni del condominio
Premesso che:
- In data è stata rilevata l’occupazione delle parti comuni identificate come (es. vano, cortile, lastrico solare, scala, ecc.);
- Tale occupazione è stata effettuata da senza preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale né dell’amministratore, in violazione degli artt. 1117 e ss. c.c. e del regolamento condominiale vigente;
Tutto ciò premesso, con la presente si diffida formalmente
a rimuovere immediatamente quanto posto nelle parti comuni sopra indicate e a cessare ogni ulteriore uso esclusivo non autorizzato, entro il termine perentorio di giorni dalla ricezione della presente.
Si invita altresì a comunicare all’amministratore del condominio, entro lo stesso termine, le modalità con cui intendete adempiere alla presente diffida.
Si avverte che, in difetto di ottemperanza nel termine indicato, si procederà senza ulteriore avviso a tutela dei diritti condominiali, fatto salvo il diritto al risarcimento dei danni e al recupero delle spese sostenute.
Data:
Firma: ___
Modello 2 — Diffida con richiesta di ripristino e messa in mora
Oggetto: Diffida ad adempiere e messa in mora per occupazione di parti comuni
Premesso che:
- In data si è accertata la presenza di beni/ostruzioni/strutture in uso esclusivo su parte comune denominata ;
- Non risulta alcuna delibera assembleare né autorizzazione dell’amministratore che consenta tale uso;
Per questi motivi, con la presente si intima e diffida ufficialmente a:
1) Procedere al ripristino dello stato dei luoghi e alla rimozione di tutti i beni/ostruzioni entro e non oltre giorni dalla ricezione della presente;
2) Indennizzare il condominio per gli eventuali danni provocati, quantificabili in via provvisoria in € (se noto), salvo maggiori e diversi accertamenti;
Con la presente si mette altresì formalmente in mora la/e persona/e sopra indicate ai sensi di legge, riservandosi ogni ulteriore azione giudiziaria e stragiudiziale per la tutela dei diritti condominiali e per il recupero delle somme dovute, oltre agli interessi e alle spese.
Data:
Firma: ___
Modello 3 — Diffida con avvertimento di azione giudiziaria e richiesta risarcimento
Oggetto: Diffida e intimazione per rilascio parti comuni e risarcimento danni
Premesso che:
- È stata constatata l’occupazione/alterazione delle parti comuni indicate come da parte di ;
- Tale condotta integra uso esclusivo della cosa comune in violazione dell’art. 1102 c.c. e degli artt. 1117 e ss. c.c., nonché del regolamento condominiale (se applicabile);
Con la presente si diffida e intima formalmente ___ a:
- Provvedere al rilascio immediato e al ripristino delle parti comuni nello stato antecedente entro e non oltre ___ giorni dalla ricezione della presente;
- Deposizionare e astenersi da qualsiasi ulteriore atto che limiti o impedisca l’uso comune;
Si avverte che, qualora non venga dato seguito entro il termine indicato, questa amministrazione/condominio provvederà ad adire l’Autorità Giudiziaria competente per ottenere il rilascio coattivo, il risarcimento dei danni subiti (quantificati in via provvisoria in € ), nonché il recupero di tutte le spese legali e peritali.
Data:
Firma: ___
Modello 4 — Diffida urgente per occupazione pericolosa o dannosa
Oggetto: Diffida urgente per occupazione pericolosa/dannosa di parti comuni e richiesta intervento immediato
Premesso che:
- In data è stata rilevata l’occupazione di con modalità che comportano pericolo/danno per la sicurezza e/o l’integrità delle parti comuni (descrivere brevemente: ___);
- Tale situazione pone a rischio gli altri condomini e/o la struttura condominiale;
Con la presente, considerata l’urgenza e la gravità, si diffida e ingiunge a di cessare immediatamente ogni azione e di rimuovere entro e non oltre ore/giorni dalla ricezione della presente quanto posto nelle parti comuni, con contestuale ripristino dello stato dei luoghi e adozione delle misure necessarie a eliminare il pericolo/danno.
Si chiede altresì all’amministratore del condominio di adottare, qualora necessario, le opportune misure conservative e di segnalare la situazione alle autorità competenti (Prefettura, Vigili del Fuoco, Polizia Locale) qualora persista il pericolo.
Si avverte che, in caso di inottemperanza, si procederà immediatamente con ogni azione idonea, ivi compresa la richiesta di provvedimenti cautelari al Giudice, nonché la richiesta di risarcimento dei danni e l’azione per le spese sopravvenute.
Data:
Firma: