Una diffida per mancato pagamento dell’affitto è una comunicazione formale inviata dal proprietario dell’immobile all’inquilino che non ha pagato uno o più canoni di locazione. In questo documento il locatore intima all’inquilino di saldare entro un termine stabilito le somme dovute, avvertendolo che, in caso di ulteriore inadempienza, si procederà con le azioni legali previste, come la richiesta di sfratto per morosità. La diffida rappresenta quindi un ultimo tentativo di risolvere la situazione in via bonaria prima di ricorrere al tribunale.
Come scrivere un Diffida per mancato pagamento affitto
La diffida per mancato pagamento dell’affitto è un atto formale che il locatore invia al conduttore quando quest’ultimo non adempie al pagamento del canone di locazione nei termini stabiliti dal contratto. Si tratta di una comunicazione scritta che ha lo scopo di costituire in mora l’inquilino, intimargli il pagamento entro un termine preciso e preannunciare le conseguenze legali in caso di ulteriore inadempimento. È uno strumento indispensabile nella gestione dei rapporti locatizi, perché rappresenta il passaggio che precede la possibile azione giudiziale di sfratto per morosità.
Il fondamento normativo di questa procedura è rintracciabile nel codice civile e nella legislazione speciale sulle locazioni. L’articolo 1219 c.c. stabilisce che il debitore è costituito in mora con un’intimazione scritta a eseguire la prestazione. L’articolo 1453 e seguenti disciplinano l’inadempimento contrattuale, riconoscendo alla parte adempiente il diritto di chiedere la risoluzione del contratto. Più specificamente, per le locazioni ad uso abitativo e commerciale, la legge 392/1978 e le disposizioni successive hanno previsto che il mancato pagamento anche di una sola mensilità di canone consente al locatore di agire in giudizio con la procedura di sfratto per morosità.
La diffida assume quindi una duplice funzione: da un lato è uno strumento di pressione nei confronti dell’inquilino per indurlo a regolarizzare spontaneamente la sua posizione ed evitare conseguenze più gravi; dall’altro lato rappresenta un documento probatorio utile in sede giudiziaria per dimostrare che il locatore ha sollecitato formalmente il pagamento e ha concesso un termine di rientro. Nella prassi giudiziaria, la diffida non è sempre obbligatoria per avviare la procedura di sfratto, ma è altamente consigliata perché rafforza la posizione del proprietario e può talvolta risolvere la questione senza ricorrere al tribunale.
Il contenuto della diffida deve essere chiaro e completo. Occorre indicare i dati del contratto di locazione, la data di stipula e di registrazione, l’indirizzo dell’immobile, le mensilità non pagate e l’importo complessivo dovuto comprensivo di eventuali oneri accessori. Deve essere fissato un termine preciso per l’adempimento, di solito compreso tra sette e quindici giorni dal ricevimento, ed è opportuno richiamare le norme che regolano le conseguenze della morosità. Nella lettera va chiarito che, in mancanza di pagamento entro il termine, il locatore procederà senza ulteriore avviso a promuovere l’azione di sfratto per morosità e a chiedere contestualmente la condanna al pagamento delle somme arretrate, degli interessi e delle spese legali.
La forma e il canale di trasmissione sono aspetti essenziali. La diffida deve essere inviata con mezzi che forniscano certezza della ricezione, quindi tramite posta elettronica certificata se il conduttore dispone di PEC valida, oppure tramite raccomandata con avviso di ricevimento. In questo modo il locatore potrà produrre in giudizio la prova che l’inquilino ha ricevuto la richiesta e che è stato posto nelle condizioni di adempiere. Una diffida inviata con e-mail ordinaria o consegnata a mano senza ricevuta può non essere sufficiente ai fini probatori.
Gli effetti giuridici della diffida decorrono dalla sua ricezione. Dal quel momento il conduttore è formalmente in mora e possono maturare interessi legali sulle somme dovute. Se il pagamento avviene entro il termine, il contratto prosegue normalmente, salvo il diritto del locatore di addebitare eventuali interessi di mora. Se invece il termine scade inutilmente, il proprietario può attivare la procedura di sfratto per morosità. Questa procedura si avvia con un ricorso al tribunale competente, con il quale il locatore chiede sia la risoluzione del contratto sia il rilascio dell’immobile, oltre alla condanna al pagamento delle mensilità arretrate. Il giudice, verificata la morosità, emette ordinanza di convalida di sfratto, salvo che l’inquilino non si opponga e la causa prosegua in forma ordinaria.
Va ricordato che per i contratti abitativi a canone libero o concordato, il mancato pagamento di almeno due mensilità costituisce condizione sufficiente per promuovere l’azione di sfratto; nei contratti commerciali il presupposto è analogo e la legge non distingue tra canone e oneri accessori. Tuttavia, anche il ritardo nel pagamento di una sola mensilità può essere contestato e costituire un indice di morosità, specie se reiterato nel tempo.
Esempio di Diffida per mancato pagamento affitto
Modello 1 – Generico
Oggetto: Diffida per mancato pagamento canoni di locazione
Spett.le Sig./Sig.ra [NOME CONDUTTORE],
in qualità di locatore dell’immobile sito in [INDIRIZZO], con contratto di locazione sottoscritto in data [DATA] e registrato presso l’Agenzia delle Entrate di [LUOGO] al n. [NUMERO REGISTRAZIONE], Le comunico che non risultano pagati i canoni relativi ai mesi di [INDICARE MESI] per un totale di € [IMPORTO].
Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1219 e 1454 c.c., La diffido formalmente a provvedere al pagamento delle somme dovute entro e non oltre [N] giorni dal ricevimento della presente.
In mancanza, procederò senza ulteriore avviso ad adire l’Autorità Giudiziaria per la risoluzione del contratto e per l’emissione di sfratto per morosità, con richiesta di condanna al pagamento delle somme arretrate, degli interessi e delle spese.
[LUOGO], [DATA]
[FIRMA LOCATORE]
[Recapiti – PEC/E-mail/Telefono]
Modello 2 – Contratto abitativo (canone libero/concordato)
Oggetto: Diffida ad adempiere – Mancato pagamento canoni abitativi
Gentile Sig./Sig.ra [NOME],
con riferimento al contratto di locazione ad uso abitativo, sottoscritto in data [DATA] e relativo all’immobile sito in [INDIRIZZO], Le segnalo che alla data odierna non risultano pagati i canoni dei mesi di [MESI] per complessivi € [IMPORTO].
La invito pertanto a saldare entro e non oltre [10] giorni dal ricevimento della presente, avvertendoLa che, decorso inutilmente detto termine, mi vedrò costretto ad adire il Tribunale per ottenere la risoluzione del contratto, lo sfratto per morosità e il risarcimento dei danni.
[LUOGO], [DATA]
[FIRMA LOCATORE]
Modello 3 – Locazione commerciale
Oggetto: Diffida per morosità in locazione commerciale
Spett.le [DENOMINAZIONE/CONDUTTORE],
sono il locatore dell’immobile ad uso commerciale sito in [INDIRIZZO], con contratto di locazione stipulato in data [DATA] e registrato al n. [NUMERO].
Constato il mancato pagamento dei canoni relativi ai mesi di [MESI], pari a € [IMPORTO]. Con la presente La diffido a provvedere entro [7] giorni dal ricevimento, con avvertenza che, in difetto, adirò l’Autorità Giudiziaria per la risoluzione del contratto e lo sfratto per morosità, chiedendo altresì il pagamento degli arretrati, interessi e spese.
[LUOGO], [DATA]
[FIRMA LOCATORE]
[PEC/E-mail/Telefono]
Modello 4 – Condominio (autorità dell’amministratore per locali in locazione condominiale)
Oggetto: Diffida per morosità canoni di locazione unità condominiale
Spett.le Sig./Sig.ra [NOME],
in qualità di amministratore del Condominio [DENOMINAZIONE], titolare della proprietà dell’unità immobiliare sita in [INDIRIZZO], con contratto di locazione stipulato in data [DATA], Le comunico che non risultano pagati i canoni dei mesi di [MESI] per un ammontare pari a € [IMPORTO].
La diffido formalmente a corrispondere quanto dovuto entro [10] giorni dal ricevimento. In mancanza, sarò costretto ad adire il Tribunale per ottenere la risoluzione del contratto e lo sfratto per morosità, con condanna al pagamento degli importi arretrati e spese legali.
[LUOGO], [DATA]
[FIRMA AMMINISTRATORE]
[PEC/E-mail/Telefono]
Modello 5 – Diffida con richiesta di risarcimento danni
Oggetto: Diffida per mancato pagamento affitto e richiesta risarcimento
Spett.le Sig./Sig.ra [NOME],
con contratto di locazione del [DATA], registrato al n. [NUMERO], Le è stato concesso in locazione l’immobile sito in [INDIRIZZO]. Ad oggi non risultano pagati i canoni dei mesi di [MESI] per complessivi € [IMPORTO].
Con la presente La diffido ad adempiere entro e non oltre [7] giorni dal ricevimento, avvertendoLa che, in difetto, oltre a procedere con azione di sfratto per morosità e risoluzione del contratto, avanzerò richiesta di risarcimento dei danni subiti per la Sua condotta inadempiente, compresi quelli derivanti dall’impossibilità di locare a terzi l’immobile e dal mancato godimento dei frutti civili.
[LUOGO], [DATA]
[FIRMA LOCATORE]