Il mutuo è un particolare contratto secondo cui il richiedente del mutuo, detto mutuatario, richiede al mutuante (colui che eroga il mutuo) una certa somma di denaro per l’acquisto di un bene immobile, generalmente un’abitazione.
Normalmente il mutuo viene erogato da un istituto di credito a favore di un soggetto, e ovviamente l’istituto di credito si rivale sul mutuatario, che dovra’ restituire la somma erogata con rate secondo l’accordo con la banca stessa, ma l’istituto di credito chiede anche un’ulteriore garanzia in caso di insolvenza da parte del mutuatario: si tratta dell’ipoteca.
La garanzia prevede appunto l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, una registrazione relativa all’immobile acquistato eseguita da parte di un notaio alla Conservatoria dei Registri immobiliari che funge da garanzia nel caso in cui il mutuatario non riesca per qualunque motivo ad estinguere il debito, e quindi l’istituto di credito erogante si ritrova con il bene stesso a copertura del debito.
Ovviamente quando invece il mutuo viene estinto va effettuata la cancellazione dell’ipoteca che grava sull’immobile rendendolo a tutti gli effetti di proprieta’ del mutuatario.
L’erogazione di un mutuo prevede l’apertura di una istruttoria mediante la quale si presenta la documentazione relativa all’immobile e al richiedente, per verificare che le garanzie fornite tranquillizzino la banca ad erogare la somma richiesta.
Se l’istruttoria è positiva l’atto di mutuo e’ generalmente erogato contemporaneamente all’atto di compravendita dell’immobile, e in quel momento l’istituto di credito consegna al mutuatario l’importo erogato, che sara’ il capitale oggetto del piano di pagamento del mutuo.
Il rimborso del capitale erogato viene concordato tra il richiedente e la banca erogante all’atto della richiesta stessa del mutuo, ed e’ studiato in modo tale da rendere meno gravoso possibile, in base alla situazione del richiedente, il rimborso delle rate.
Esistono mutui di molti tipi, in base all’importo della rata, al tipo di tasso e alla scadenza delle rate.
L’importo degli interessi e’ calcolato in base a uno spread (il guadagno percentuale dell’istituto di credito (generalmente compreso tra lo 0,5 e l’1%) sommato al tasso di riferimento Euribor che è il tasso di riferimento medio (calcolato giornalmente) delle operazioni finanziarie tra le Banche Europee.
Per semplificare elenchero’ di seguito le tipologie piu’ comuni:
– mutuo a tasso fisso, in cui il tasso è convenuto dalle parti, piu’ alto dei tassi variabili ma garantisce una durata certa e una rata fissa nel tempo.
– mutuo a tasso variabile: sfrutta i periodi in cui l’Euribor e’ basso ma con la sua salita si corre il rischio di ritrovarsi con una rata molto piu’ alta di quando si e’ cominciato a pagare il mutuo.
– mutuo a rata fissa e tasso variabile: conosciamo l’importo della rata dall’inizio, non sappiamo quando il debito verra’ estinto perche’ il tempo diminuisce o aumenta con la discesa o la salita dei tassi di interesse.
– mutuo a tasso bilanciato: l’interesse e’ un mix tra fisso e variabile, garantisce di sfruttare le fluttuazioni del tasso senza rischiare troppo quando i tassi salgono molto.
– mutuo capped rate: l’interesse e’ variabile ma è prefissato un valore massimo per la rata.
Molto interessante.