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Mutuo Fondiario – Significato e Definizione

Esistono diverse forme di mutuo i più diffusi attualmente sono quelli immobiliari e tra di essi quello fondiario.
Analizziamo dunque le peculiarità di questa forma di prestito.
Le caratteristiche proprie di questa formula mutuale sono:
-una durata superiore a 18 mesi
-un rapporto tra la somma mutuata e il valore della garanzia non superiore all’80% cosi come l’attuale legislazione recita.
Questo tipo di mutuo ha una durata medio lunga e viene concesso da un istituto di credito (banca) con il solo scopo di acquistare un immobile.

La garanzia sarà quindi costituita da un’ipoteca di primo grado sull’immobile che l’acquirente va a acquistare con i fondi in prestito.
La disciplina che regola questa forma di prestito è trattata nel D.L. 385 del 01/09/1993 altressì nominato Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, nella fattispecie dall’articolo 38 a quello 42.
All’articolo 38 troviamo la “nozione di Credito Fondiario” che poi non è altro che quello che abbiamo appena scritto sopra ovvero le caratteristiche proprie di questa forma di credito.
Se paragoniamo questo tipo di prestito con un altro di simile scopo, per esempio il mutuo edilizio, ci rendiamo conto che la principale differenza è che quello edilizio viene mutuato a stadi di avanzamento del progetto edile, mentre quello fondiario viene rilasciato dietro garanzia di immobile.

Il cliente che va a chiedere un mutuo fondiario deve tener presente che la banca predilige offrire questo tipo di prestito poichè in caso di non assolvimento del debito o di fallimento della parte debitrice, potrà vantare a garanzia in solido l’immobile che ricordiamo è coperto da ipoteca sino all’80% del valore.
Comunque a garanzia del richiedente il prestito possiamo sottolineare alcuni importanti vantaggi:
-dopo l’estinzione della quinta parte del debito originario, si ha diritto ad una riduzione della domma iscritta ad ipoteca;
-in caso di edificio o complesso si ha diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e persino al frazionamento delle ipoteche di garanzia in modo equo rispetto alla quota della propria unità abitativa.
-Le spese notarili in questa formula mutuale risultano essere ridotti della metà
– Inoltre questa è l’unica formula di prestito in cui il cliente può saldare anticipatamente il debito estinguendolo a fronte di una commissione omnicomprensiva.
-Gli interessi passivi possono essere detratti dalla dichiarazione di reddito qualora il prestito sia contratto per l’acquisto o la costruzione della prima casa, ovvero quella di residenza.

In ogni caso, essendo il diritto bancario in continua evoluzione corretto è consigliarvi la visione completa delle norme vigenti e sopratutto contattare un consulente finanziario di fiducia.
Da notare infine che spesso questo mutuo è concesso dalle banche con diverse agevolazioni.

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Mutuo Edilizio – Significato e Definizione

Il mutuo edilizio è un tipo di mutuo che viene richiesto quando si ha intenzione di costruire un immobile, sia per uso abitativo che non, o per le opere di ricostruzione e riparazione.
Esso è dunque rivolto ai privati, alle imprese ma anche alle società e alle cooperative e può essere richiesto pure nel caso di recupero edilizio o di trasformazione – compreso quando si tratta di effettuare una sopraelevazione – di detto immobile.
In pratica si tratta di un tipo di mutuo immobiliare che viene erogato durante le fasi di avanzamento delle opere e la legge stabilisce che esso deve coprire un massimo pari all’80% del costo di costruzione – salvo l’eventuale presenza di altre garanzie quali potrebbero essere ad esempio le polizze fideiussore – e una percentuale del valore dell’immobile finito compreso tra il 45% e il 55%.

Quindi, come già anticipato, il finanziamento viene erogato ogni volta che si presenta uno stato di avanzamento dei lavori, il cosiddetto SAL. In pratica ogni volta che si sarà effettuata una tranche dei lavori viene erogata una certa cifra.
Anche se capita che l’istituto bancario preferisca elargire la prima parte nel momento in cui siano state ultimate le fondazioni, ovviamente nel caso in cui si tratta di realizzare un fabbricato. Successivamente, una volta terminata la realizzazione dello scheletro murario dell’edificio in cemento armato, e quindi le travi e i pilastri, concede la seconda parte del finanziamento. Così facendo la banca si tutela, in quanto l’erogazione della somma è subordinata all’accertamento dei lavori effettivamente eseguiti nonché della regolarità urbanistica da parte degli enti competenti, del fabbricato che si sta costruendo.

Il mutuo edilizio può inoltre riguardare o una sola unità immobiliare, oppure una moltitudine di appartamenti.
In quest’ultimo caso, nel momento in cui si saranno ultimati i lavori, può essere sottoscritto un atto di frazionamento con il quale il mutuo viene suddiviso in quote che saranno così ripartite tra gli immobili che si sono realizzati. A quel punto gli acquirenti dei nuovi immobili avranno la possibilità di decidere se accollarsi il mutuo edilizio o se stipularne uno nuovo con la banca.
Quindi il mutuo edilizio, di cui tra l’altro non esiste una definizione legislativa, non deve essere confuso con quello fondiario all’interno della cui categoria è inglobato. Infatti quest’ultimo, che d’altra parte prevede l’erogazione del finanziamento in caso di immobile o fabbricato già esistente e finito nonché produttivo di reddito, viene concesso in un’unica soluzione. E comunque entrambi i mutui sono regolamentati dalla normativa sul credito fondiario e sono garantiti da un’ipoteca di primo grado.

Pertanto, per esempio, nel caso si tratti di un edificio di nuova costruzione, l’ipoteca viene fatta sul terreno sul quale dovrà essere realizzato il fabbricato, per poi essere esteso all’edificio stesso non appena saranno ultimate le opere.
Mentre, nel caso in cui si tratti di un edificio che stiamo provvedendo a restaurare, ampliare o trasformare, è ovvio che l’ipoteca viene iscritta sull’edificio in questione. Ciò viene praticato soprattutto per tutelare il mutuante da un eventuale fallimento che potrebbe interessare il proprietario dell’immobile ipotecato e sino al recupero totale delle somme.

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Mutuo Agrario – Significato e Definizione

Il mutuo agrario è quel finanziamento destinato all’acquisto di beni connessi all’attività agricola, quindi non solo di terreni, ma anche di bestiame, macchinari, comprese le cosiddette “quote latte”.
Si tratta di un prestito erogato a chi è un coltivatore diretto o a un’azienda agricola per finanziare attività produttive o connnesse ad esse.
Un soggetto può, per esempio, richiedere un mutuo agrario per acquistare un trattore, ma non per costruire un’abitazione annessa ad un fondo agricolo a meno che una parte di essa non sia destinata ad attività produttiva, in questo caso è finanziabile solo quella riservata a questo scopo.

Quali sono i vantaggi di un mutuo agrario? Prima di tutto un risparmio sulle spese del notaio, ma questo solo per i mutui a medio termine,in secondo luogo i tassi di interesse che sono decisamente più bassi rispetto ai mutui ordinari .
Tuttavia non bisogna pensare che le banche, in assenza di garanzia ipotecaria per i mutui a medio termine,non abbiano attivato altri strumenti a tutela del credito, in quanto a garanzia del mutuo vengono fatte sottoscrivere al mutuatario le cosiddette cambiali agrarie, che sono dei titoli di credito aventi un regime fiscale agevolato in quanto il bollo da apporre sulle stesse ha dei costi irrisori.

Esistono due tipi di mutuo agrario: quello a medio termine e quello a lungo termine, in quest’ultima tipologia è prevista invece la garanzia ipotecaria che può arrivare al duecento per cento dell’importo finanziato.
Dal punto di vista del trattamento fiscale gli interessi passivi e gli oneri accessori si possono detrarre, in sede di dichiarazione dei redditi, entro i limiti di reddito dei terreni dichiarati.

Può essere richiesto un mutuo agrario per un fondo gravato da vincoli? Dipende da diversi fattori: per un mutuo a breve termine non ci sono delle ragioni di opportunità finanziaria che possano impedirne la concessione, per quanto riguarda invece un mutuo a lungo termine , se il fondo è gravato da diritti reali a favore di terzi, spesso la banca non lo concede, tuttavia si può verificare l’ipotesi di un proprietario di un fondo gravato da vincoli che richieda un mutuo per l’acquisizione di aziende agricole, in questo caso è molto probabile che la banca eroghi il mutuo avendo dei beni che saranno iscritti a garanzia della somma prestata.
Purtroppo questa discrezionalità spesso lascia le aziende agricole in totale balia delle politiche commerciali delle banche portate avanti in modo del tutto arbitrario.

L’Unicredit offre un prodotto denominato “Credito agrario di miglioramento” che per un mutuo senza garanzia ipotecaria prevede un tasso annuo del 3,8 %, ha una durata massima di 15 anni e l’importo massimo erogabile è di 500.000 euro. Il mutuo viene erogato per la sistemazione di terreni agricoli, per la ristrutturazione di fabbricati rurali e per altre opere di miglioramento, sempre Unicredit offre un finanziamento agrario a lungo termine con apertura di conto ipotecaria, ma in questo caso il tasso varabile può aumentare in relazione alle condizioni iniziali.
La Monte dei Paschi di Siena offre un prodotto analogo, ma chiede in aggiunta alla garanzia cambiaria, l’avallo o il privilegio speciale.

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Conto Deposito Vincolato e Disponibilità del Denaro

Ogni Conto Deposito presente sul mercato finanziario, permette di prelevare il denaro in qualunque momento e di avere quindi i soldi disponibili all’occorrenza.

Il conto deposito è un tipo di conto che si appoggia al conto corrente tradizionale; in pratica sul conto deposito si mettono dei soldi, un certo capitale stabilito, per farlo fruttare e guadagnarci sopra attraverso degli investimenti.

I soldi depositati fruttano maggiormente se vengono vincolati, ovvero se decidi di non toccare il denaro per un tot di tempo; nella norma si tratta di periodi molto brevi di 3, 6 o 12 mesi.

Il totale del rendimento è generalmente liquidato alla fine del range di tempo stabilito all’atto del contratto, anche se alcune banche liquidano alla fine dell’anno lavorativo, ovvero il 31 dicembre.

Facendo una scelta di vincolo è comunque possibile sciogliere il capitale e prelevare una parte di questo o tutto il denaro depositato in qualunque momento e anche senza alcuna spiegazione. In più negli ultimi anni, la maggior parte delle banche, garantisce lo svincolo senza che il cliente debba pagare delle spese o delle penali.

Tuttavia c’è un ma: se si svincola il denaro si perdono i privilegi legati ad un buon tasso di interesse e si percepiscono esclusivamente i guadagni di un tasso base che comunque è sempre maggiore rispetto a quello di un tradizionale conto corrente. La maggioranza delle banche applica questa procedura.

Per chi ha del denaro su un conto deposito e lo vuole svincolare prima del tempo, questo ha il diritto di ottenere almeno il tasso base di interesse sul capitale depositato; nella maggior parte dei casi il tasso base sarà calcolato per tutto il periodo di giacenza della somma. Ma dipende dal conto deposito.

In genere un tasso di rendimento per 12 mesi di vincolo è sopra al 3% lordo, nel caso di svincolo anticipato si scende vertiginosamente a tassi di interesse dell’1% o giù di li.

Tra le banche che danno la possibilità di prelievo anticipato troviamo Che Banca, InMediolanum, Ing Direct e Conto Arancio, IWBank, Webank, ecc..

Tuttavia esistono banche, con conti deposito come Fineco che non concedono alcuna possibilità di svincolo o prelievo anticipato. In questi casi, però, chi intende investire il denaro e vuole guadagnarci bene, è la scelta migliore perché queste banche offrono dei rendimenti superiori alla media che superano anche il 4% lordo.

Altre banche invece possono concedere gli interessi in anticipo, ovvero al momento della stipula del contratto per il conto deposito. Va da se che in questi casi l’opzione di svincolo non è prevista, dato l’anticipo del rendimento. Per tutta la durata del vincolo, il cliente investitore non può toccare la somma di denaro né in forma totale né in forma parziale, anche se può avvalersi del classico diritto di recesso; questo è valido solo nelle prime due settimane dalla firma del contratto. Tuttavia dipende da conto a conto.

Un investimento deve essere sempre considerato come un’occasione di rendimento; maggiore è il tempo di deposito di un capitale e maggiore è il guadagno.

Se si sceglie di investire in un conto deposito è bene considerare che è meglio non toccare i soldi per tutto il lasso di tempo scelto come vincolo. Nel caso non si fosse sicuri di poter tenere fermi i capitali, sarebbe meglio optare per altre scelte finanziarie, anziché un conto deposito.

Oppure è possibile scegliere un conto deposito che ti permette di creare illimitati vincoli anche su piccole somme di denaro ( es una parte dello stipendio mensile) che in caso di necessità potrebbero essere svincolate singolarmente senza perdere gli interessi su tutte le altre che rimarranno vincolate. Una cosa del genere la permette il conto deposito di InMediolanum.

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Fondo Interbancario di Tutela dei Depositi – Come Funziona

Quando si parla di soldi e soprattutto di investimenti viene spontaneo chiedersi se l’operazione finanziaria sia sicura. A nessuno piace veder sfumare i propri soldi, principalmente quelli messi da parte con tanta fatica e sacrificio. Perchè non tutte le forme di investimento garantiscono la stessa sicurezza di successo e rendimento.

Una delle migliori opportunità offerte dal mercato bancario e finanziario sono i conti deposito.

I conti deposito consentono di investire il proprio denaro in un prodotto altamente sicuro e tra quelli che hanno il rendimento maggiore.

Il conto deposito è sicuro?

Assolutamente si. E’ una forma di risparmio e investimento che viene garantito anche dagli accordi che, le banche italiane, hanno aperto con il Fondo Interbancario di Tutela dei Depositi.

Questo fondo garantisce il cliente nel caso la banca non sia in grado di onorare gli accordi presi e nella norma questo accade nel caso di fallimento della banca. Bisogna dire che una situazione del genere è davvero difficile che accada ma nel caso fortuito in cui il cliente si trovi in questa condizione, il fondo interviene e risarcisce tutti i clienti.

Quali sono le modalità di risarcimento?

Ad ogni cliente e ad ogni conto deposito il fondo restituisce il capitale fino al tetto massimo di 100.000 euro. Facciamo un esempio: se il cliente ha un conto deposito potrà ottenere fino ad un massimo di 100.000 euro di risarcimento. Nel caso il conto deposito sia cointestato ognuno dei proprietari riceverà una somma massima di 100.000 euro.

Il risarcimento è basato sulla direttiva comunitaria del 2009 in cui le banche italiane o che comunque agiscono nella Comunità Europea, sono obbligate ad aderire al Fondo; la somma massima di 100.000 euro è stata stabilita da un decreto del marzo 2011.

I tempi di risarcimento sono piuttosto brevi e nel giro di massimo due mesi il cliente rientra del capitale investito.

Date queste considerazioni, dovresti sempre investire somme di capitale inferiori ai 100.000 euro in modo da essere tutelato fino in fondo. Nel caso di cifre superiori, puoi però scegliere di investire il denaro in più conti deposito presso varie banche e suddividere così anche il rischio legato alla scelta di una sola banca.

Sicurezza di rendimento

A differenza di altre forme di investimento come quello legato all’andamento della Borsa Italiana o internazionale, il conto deposito ha un rendimento fisso e non vincolato agli “umori” della finanza.

La banca infatti offre un prodotto con un rendimento stabilito all’inizio, quando il cliente apre un conto deposito. Non è un rendimento legato all’effettivo valore delle azioni, ma è un rendimento che la banca decide di concedere al cliente.

Quindi quando investi tot soldi sai immediatamente e in tutta sicurezza, quale sarà il tuo guadagno alla fine. Nessuna sorpresa e nessuna preoccupazione.

Ci sono addirittura banche che il rendimento lo danno subito e nel momento in cui depositi il denaro.