La Relazione tecnica DOCFA F3 è un documento che accompagna la denuncia catastale relativa a un’unità immobiliare ancora in corso di costruzione. La sigla F3, infatti, identifica una situazione provvisoria: l’immobile non è ancora completato e non dispone di tutte le caratteristiche necessarie per essere censito come unità ultimata.
La relazione serve a descrivere in modo chiaro lo stato dei lavori, le parti già realizzate, quelle ancora da completare e la destinazione prevista dell’immobile. Può inoltre precisare le ragioni per cui viene richiesto l’inquadramento nella categoria F3 e fornire elementi utili a comprendere i dati indicati nella pratica DOCFA.
Questo documento è utile perché consente di rappresentare correttamente la situazione reale dell’edificio al momento della presentazione, evitando che planimetrie e informazioni catastali risultino poco comprensibili o non coerenti. Una descrizione precisa facilita anche eventuali controlli e rende più semplice l’aggiornamento catastale successivo, da presentare quando i lavori saranno terminati e l’unità potrà essere censita in modo definitivo. La redazione richiede attenzione, perché ogni informazione deve corrispondere allo stato effettivo dell’immobile.
Come scrivere una Relazione tecnica DOCFA F3
La relazione tecnica DOCFA riferita a un’unità classificata in categoria F/3 serve a spiegare, in modo sintetico ma completo, la situazione dell’immobile dichiarato come “unità in corso di costruzione”. La categoria F/3 è una categoria catastale fittizia, utilizzata quando un’unità immobiliare non è ancora ultimata e non presenta le caratteristiche necessarie per l’attribuzione definitiva di una categoria e di una rendita catastale ordinaria.
La relazione non sostituisce la pratica DOCFA, né costituisce da sola un titolo edilizio. È, piuttosto, un documento descrittivo che aiuta l’ufficio catastale a comprendere la situazione dichiarata, le ragioni della classificazione F/3 e lo stato dei lavori. La sua utilità aumenta quando la planimetria, l’elaborato planimetrico o gli altri dati della pratica non consentono di ricostruire con immediatezza il contesto dell’immobile.
Prima di scrivere il testo è necessario raccogliere i dati identificativi dell’unità. In genere occorre indicare il Comune catastale, la sezione, il foglio, la particella e il subalterno, quando già attribuito. Devono essere riportati anche i dati del soggetto titolare dei diritti sull’immobile e, ove previsto dalla procedura, i riferimenti del tecnico incaricato della presentazione. È opportuno verificare che questi dati coincidano esattamente con quelli inseriti nel modello DOCFA e con la documentazione catastale disponibile.
La parte centrale della relazione riguarda la descrizione dello stato dei luoghi. Occorre spiegare quale intervento è in corso, quali opere risultano già eseguite e quali, invece, devono ancora essere completate. Un testo efficace può precisare, per esempio, che sono stati realizzati la struttura portante e una parte delle tamponature, mentre risultano ancora da eseguire le tramezzature interne, gli impianti, le finiture e le opere necessarie a rendere l’unità pienamente utilizzabile. Naturalmente la descrizione deve corrispondere allo stato reale dell’immobile e non a un progetto futuro.
La relazione dovrebbe chiarire anche perché viene richiesta o mantenuta la categoria F/3. Non è sufficiente affermare che l’immobile è “in costruzione” senza ulteriori spiegazioni. È preferibile indicare che l’unità non è ultimata, che i lavori non consentono ancora di definirne compiutamente la destinazione e le caratteristiche catastali definitive oppure che l’intervento è ancora in una fase tale da non permettere l’attribuzione della categoria ordinaria. La formulazione concreta dipende dalla situazione effettiva e dalla documentazione disponibile.
Quando esistono, possono essere richiamati gli estremi della pratica edilizia collegata ai lavori, come il titolo abilitativo, la comunicazione o l’eventuale variante. Tali riferimenti devono essere riportati con attenzione, senza confondere la situazione urbanistica con quella catastale. La relazione DOCFA non deve certificare aspetti che non sono stati verificati e non può sostituire le dichiarazioni o gli adempimenti richiesti dal Comune. Se non è necessario riportare un determinato riferimento, oppure se il dato non è disponibile, è preferibile non inserirlo in modo approssimativo.
Un’altra informazione utile riguarda l’estensione e la conformazione dell’unità. La relazione può descrivere la superficie indicativa, i piani interessati, i vani o gli spazi già delimitati e il collegamento con eventuali parti comuni. Se l’immobile comprende più livelli o si trova all’interno di un fabbricato non ancora ultimato, è consigliabile spiegare come è stata individuata l’unità e come essa risulta rappresentata nell’elaborato grafico. Anche in questo caso il testo deve essere coerente con la planimetria e con gli altri documenti allegati alla pratica.
La scrittura deve essere chiara, neutrale e concreta. Sono da evitare formule generiche come “immobile da completare” quando non chiariscono quali opere mancano. È meglio usare frasi precise, ad esempio: “L’unità si sviluppa al piano primo; risultano completate le strutture principali, mentre sono ancora da ultimare le finiture interne e gli impianti tecnologici”. Periodi brevi aiutano la lettura, ma una relazione troppo telegrafica può risultare incompleta. L’obiettivo è fornire tutte le informazioni utili senza trasformare il documento in una descrizione prolissa del cantiere.
Tra gli errori più frequenti vi sono l’indicazione di dati catastali non aggiornati, la mancata corrispondenza tra relazione e planimetria, l’uso della categoria F/3 per un immobile che è in realtà già ultimato e utilizzabile, oppure la descrizione di opere non ancora realizzate come se fossero presenti. È inoltre opportuno evitare di attribuire automaticamente alla categoria F/3 qualsiasi unità non abitata o priva di finiture. Il mancato utilizzo dell’immobile, da solo, non dimostra che si tratti di un’unità in corso di costruzione.
Non è sempre necessario redigere una relazione lunga. In una situazione semplice, con un’unità chiaramente identificata, lavori effettivamente in corso e documentazione coerente, può essere sufficiente un modello generico adattato al caso concreto. Un modello non dovrebbe però essere copiato senza verifiche. Le parti standard devono essere completate con dati reali, riferimenti corretti e una descrizione aderente allo stato dell’immobile.
È opportuno rivolgersi a un professionista abilitato quando l’unità presenta una situazione articolata, quando sono coinvolti più subalterni o proprietari, quando esistono difformità tra stato dei luoghi e catasto o quando la classificazione F/3 può avere conseguenze economiche rilevanti. La valutazione tecnica può essere particolarmente utile anche in presenza di lavori sospesi, cambi di destinazione, divisioni o fusioni di unità e pratiche edilizie non facilmente ricostruibili. Il professionista potrà verificare la coerenza complessiva della dichiarazione e stabilire se la relazione, il modello DOCFA e gli elaborati grafici rappresentano correttamente la situazione concreta.
In definitiva, una buona relazione tecnica DOCFA F/3 deve spiegare chi è il titolare, quale immobile viene dichiarato, in quale stato si trova, quali lavori sono stati eseguiti, quali devono essere completati e per quale motivo risulta appropriata la classificazione provvisoria. La semplicità è un valore, ma soltanto se accompagnata da precisione e coerenza con la documentazione catastale ed edilizia.
Modello Relazione tecnica DOCFA F3
Luogo e data: ___________
Il/La sottoscritto/a ___________, nato/a a ___________ il ___________, codice fiscale ___________, con domicilio professionale in ___________, iscritto/a a ___________ al n. ___________, in qualità di tecnico incaricato dalla parte proprietaria, redige la presente relazione tecnica ai fini della predisposizione della dichiarazione DOCFA relativa all’unità immobiliare in corso di costruzione, individuata catastalmente nella categoria F/3.
DATI DELLA PARTE
La parte proprietaria o avente titolo è ___________, nato/a a ___________ il ___________, codice fiscale ___________, residente o con sede in ___________, via ___________ n. ___________, in qualità di ___________.
L’incarico è stato conferito in data ___________ mediante ___________.
OGGETTO DELLA RELAZIONE
La presente relazione riguarda l’unità immobiliare sita nel Comune di ___________, in ___________, via ___________ n. ___________, piano ___________, interno ___________, identificata al Catasto Fabbricati come segue: foglio ___________, particella ___________, subalterno ___________, eventuale protocollo o identificativo precedente ___________.
L’unità immobiliare è oggetto di dichiarazione catastale con attribuzione della categoria F/3, in quanto ___________.
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
A seguito del sopralluogo effettuato in data ___________ e dell’esame della documentazione resa disponibile, l’unità immobiliare risulta costituita da ___________.
L’immobile è inserito nel fabbricato sito in ___________, avente destinazione prevalente ___________.
Alla data del sopralluogo, lo stato dei lavori risulta il seguente: ___________.
In particolare, risultano eseguite le seguenti opere: ___________.
Risultano invece da completare, in tutto o in parte, le seguenti opere: ___________.
L’unità immobiliare presenta una superficie complessiva stimata o rilevata pari a ___________ metri quadrati, con altezza interna indicativa pari a ___________ metri, salvo quanto risultante dagli elaborati allegati.
STATO DI AVANZAMENTO DEI LAVORI
L’unità immobiliare non risulta ultimata sotto il profilo costruttivo e funzionale, in quanto ___________.
Alla data della presente relazione, risultano mancanti o non completati i seguenti elementi: ___________.
Lo stato dei lavori non consente, allo stato attuale, l’utilizzo dell’unità immobiliare per la destinazione prevista, in quanto ___________.
L’eventuale destinazione d’uso prevista a completamento dei lavori è ___________.
La previsione di completamento dei lavori, ove disponibile, è indicata nel periodo compreso tra ___________ e ___________.
CONDIZIONI E LIMITI DELLA DICHIARAZIONE
La presente relazione descrive lo stato dell’unità immobiliare alla data del sopralluogo e sulla base delle informazioni e della documentazione messe a disposizione dal committente.
Eventuali opere eseguite successivamente alla data del sopralluogo, modifiche progettuali, variazioni della consistenza o cambiamenti della destinazione prevista dovranno essere oggetto di ulteriore verifica e, se necessario, di aggiornamento della documentazione catastale.
La rappresentazione dell’unità immobiliare è effettuata mediante l’elaborato planimetrico o la planimetria catastale allegata, redatta sulla base dello stato dei luoghi rilevato e delle informazioni disponibili.
La parte dichiara che ___________.
DOCUMENTAZIONE ESAMINATA
Ai fini della redazione della presente relazione sono stati esaminati i seguenti documenti: ___________.
Eventuali titoli edilizi, autorizzazioni, elaborati progettuali, atti di provenienza o altra documentazione tecnica di riferimento sono identificati come segue: ___________.
DICHIARAZIONI DEL TECNICO
Il/La sottoscritto/a tecnico/a dichiara di aver effettuato il sopralluogo presso l’immobile in data ___________ e di aver verificato, per quanto possibile in relazione allo stato dei lavori, la corrispondenza tra la situazione rilevata e la documentazione disponibile.
Dichiara inoltre che le informazioni riportate nella presente relazione e negli elaborati predisposti sono riferite allo stato dell’unità immobiliare alla data del ___________.
Eventuali difformità, elementi non verificabili o circostanze meritevoli di specifica segnalazione sono i seguenti: ___________.
ADEMPIMENTI SUCCESSIVI
La parte prende atto che, al completamento dei lavori o al verificarsi di modifiche rilevanti dello stato, della consistenza o della destinazione dell’unità immobiliare, sarà necessario procedere alle opportune verifiche e agli eventuali conseguenti adempimenti catastali.
La parte si impegna a comunicare al tecnico incaricato o al professionista competente il completamento dei lavori e ogni successiva variazione rilevante, con decorrenza dal ___________ oppure al verificarsi della seguente condizione: ___________.
ULTERIORI CONDIZIONI
La presente relazione è redatta con riferimento alle seguenti condizioni particolari: ___________.
Eventuali riserve, precisazioni o integrazioni richieste dalla parte sono le seguenti: ___________.
ALLEGATI
Alla presente relazione vengono allegati i seguenti documenti: ___________.
Luogo e data: ___________
La parte proprietaria o avente titolo
Nome e cognome o denominazione: ___________
Firma: _______________________________
Il/La tecnico/a incaricato/a
Nome e cognome: ___________
Qualifica professionale: ___________
Numero di iscrizione all’albo o collegio: ___________
Firma e timbro: _______________________________
Il presente fac-simile deve essere adattato al caso concreto, allo stato effettivo dell’immobile e alla documentazione disponibile. In presenza di dubbi, difformità o situazioni particolarmente delicate, è opportuno rivolgersi a un professionista qualificato.