Chiariamo subito che le operazioni di Pronti contro Termine non sono garantite dal Fondo Interbancario di Tutela dei Depositi (FITD), come ad esempio le somme depositate sui conti deposito, liberi o vincolati, per le quali è prevista una copertura fino a 100.000,00 per correntista.

I rischi tipici di questo tipo di operazione finanziaria sono essenzialmente 2: rischio emittente e rischio controparte.

Rischio emittente – Come evitarlo ?
Si tratta del rischio di fallimento della società emittente i titoli sottostanti l’operazione di pronti contro termine.
Caso pratico: il sottostante di un PCT è costituito da obbligazioni private di una società che fallisce prima del riacquisto a termine da parte della banca.
In questo caso una sentenza del Tribunale di Grosseto (19 febbraio 1996) chiarisce che siamo di fronte ad una impossibilità sopravvenuta ad adempiere (la società a causa del fallimento è impossibilitata a rimborsare il prestito obbligazionario). Tale impossibilità comporta l’estinzione dell’obbligazione di entrambe le parti del rapporto: società e banca.
Pertanto, è solo il proprietario delle obbligazioni, ovvero il cliente, ad accollarsi il rischio della perdita.
In definitiva, nel valutare tale rischio si consiglia di prendere in seria considerazione la solidità patrimoniale e le prospettive economiche della società che emette gli strumenti finanziari sottostanti.
Attenzione
Il rischio emittente, pur essendo un rischio tipico dei PCT, non sempre è accollato al cliente. Ad esempio Che Banca garantisce comunque il riacquisto di titoli. E’ importante, quindi, andare a verificare caso per caso attraverso l’attenta lettura dei fogli informativi.

Rischio controparte – Anche la banca può fallire ?
Si verifica quando la banca (controparte) è impossibilitata a riacquistare i titoli venduti, ad esempio nel caso in cui fallisca.
Il rischio controparte si annulla qualora il sottostante sia rappresentato da Titoli di Stato, infatti, anche se la banca fallisse, il cliente rimarrebbe proprietario di titoli garantiti dallo Stato.
Allo stesso modo, eventuali obbligazioni corporate che rimangono di proprietà del cliente possono essere sempre vendute sul mercato, tuttavia, non è garantito che il prezzo di vendita sia maggiore rispetto a quello di acquisto, ovvero, il rischio è quello di perdere oltre agli interessi anche una parte del capitale investito.
Caso limite si ha quando la banca propone pronti contro termine con sottostante composto da obbligazioni emesse dalla banca stessa, ebbene, in questo caso il rischio emittente ed il rischio controparte coincidono.
Se da un lato, quindi, “eliminiamo” il rischio emittente, dall’altro, in caso di fallimento della banca, rimarremmo proprietari di titoli senza valore, dato sul mercato nessuno sarebbe disposto ad acquistare obbligazioni di una banca fallita.
Si tratta chiaramente di casi estremi che, normalmente, possono essere esclusi o limitati se ci rivolgiamo a banche di primaria importanza e solidità.
Pertanto, prima di scegliere la banca a cui rivolgersi sarebbe utile controllare anche il suo rating e quello della controparte che emette il sottostante. Il rating è una valutazione del grado di solvibilità fornito dalle agenzie di rating (le principali sono Standard & Poor’s, Moody’s e Fitch Ratings).

In conclusione la garanzia principale dei Pronti Contro Termine è rappresentata dal sottostante: se si tratta di Titoli di Stato possiamo stare più tranquilli, ma il rendimento sarà inferiore rispetto a PCT con sottostante obbligazioni corporate.

Per riconoscere i soldi falsi in maniera sicura e senza l’ausilio di apposite apparecchiature create appositamente per lo scopo, come questi rilevatori, dobbiamo affidarci a due sensi, la vista e il tatto.

Cominciamo con la vista
In alto a sinistra di ogni banconota viene riportato il valore della stessa visibile nella sua interezza solo se mettiamo la banconota in controluce. Tale numero, tecnicamente numero di registro, è formato da una parte chiara, non visibile ed una più scura stampata del colore della banconota. Mettendo controluce la banconota sarà visibile anche la parte chiara che dovrà coincidere perfettamente con quella scura se la banconota è buona.
Un altro particolare da osservare è il cosiddetto filo di sicurezza o filigrana, che prima di tutto deve essere presente ma che deve anche avere impresso sopra il valore della banconota e la scritta euro.
Nel caso dei nuovi venti euro invece da tenere d’occhio è la finestrella all’interno della quale è rappresentata Euro visibile in trasparenza in egual modo sia da un lato che dall’altro della banconota. Sempre su questo nuovo taglio muovete un po’ la banconota e fate attenzione ai filamenti colorati che circondano il numero venti posto proprio sopra all’immagine precedentemente descritta.

Passiamo al tatto
La filigrana bianca presenta in trasparenza parti leggermente più scure ed altre più chiare che guardando la banconota in controluce riproducono in miniatura il motivo e il valore nominale della stessa. Le parti più scure sono in rilievo rispetto alle chiare quindi passandoci la mano sopra sono immediatamente percepibili. Una chicca nota solo ai più esperti è che se poggiamo la banconota su un piano le parti scure sono anche più facilmente visibili.
Ma la cosa più immediata e sicura è la calcografia ossia quel rettangolino posto sulla facciata principale della banconota. Perchè è tanto importante? La calcografia è stampata in rilievo e risulta essere molto ruvida quindi basta passarci su il dito anche velocemente per accorgersene.

Per le monete invece se non riuscite a riconoscere la differenza, alle volte palese, del metallo usato, guardate bene le immagini al centro e sopratutto ai bordi perchè nel caso dei falsi queste risulteranno molto grossolane.

Sicuramente, investire nell’acquisto della casa, è una buona scelta. Bisogna ovviamente , scegliere il mutuo che fa per noi, facendo attenzione alle offerte dei vari istituti, iniziando naturalmente dalla vostra banca di fiducia. In questa guida, cercherò di sintetizzare, le principali caratteristiche del mutuo, i tassi, la rinegoziazione e la scelta in base alle nostre possibilità.

Comprare casa con il mutuo

Acquistare casa, è un pò il sogno di tutti noi. C’è chi ci pensa prima del matrimonio, o magari anche dopo qualche anno di assestamento. Indubbiamente, si tratta di compiere un percorso con tante tappe e dalla durata più o meno lunga. Insomma, difficile che nel giro di un mese, riusciate a trovare la casa dei vostri sogni, e che tutto l’iter si dissolva in così poco tempo. Per prima cosa, c’è da sapere che, se vi rivolgete ad un’agenzia immobiliare, dovrete versare la mediazione nella misura che non può in ogni caso superare il 3% del valore dell’immobile. Alcune agenzie, richiedono il versamento dell’intera somma all’atto del compromesso, altri dividono l’importo tra l’atto del compromesso e la stipula del rogito.

Non fermatevi al primo immobile che vedete, non dite subito “sì , mi piace”. A mente fredda poi, troverete sicuramente qualcosa che non va. Non fatevi raggirare dalle solite frasi degli agenti immobiliari “Deve decidere in fretta, perchè altre persone sono venute a visitare l’immobile ed è piaciuto” o frasi similari. Ponete all’agenzia tutte le domande che vi passano per la testa , tutti i vostri dubbi, non abbiate paura di porre interrogativi “stupidi”. Prima di comprare bisogna essere sicuri che quello che vogliamo corrisponda a quello che vediamo. Guardate ogni piccolo particolare, ogni minima cosa.

E poi, prendete tutto il tempo che volete prima di decidere, senza farvi fare fretta da nessuno. Non fermatevi comunque al primo immobile che vedete, girate quanto basta, per trovare l’offerta più conveniente, e arrivate all’immobile che più vi piace. Insomma , acquistare casa non è come fare la spesa tutti i giorni. La casa è per sempre, e deve essere come l’avete sempre sognata e, in questo caso, non è giusto “accontentarsi”. Piuttosto, aspettate ancora e rivolgetevi ad altre agenzie immobiliari, oppure ad altri costruttori ( nel caso decidiate per un immobile in costruzione) e continuate a cercare. Ci vorrà magari anche un anno, ma vale davvero la pena di aspettare.

Procedura per ottenere il mutuo

Avete individuato l’immobile da acquistare e ora dovete seguire l’iter per richiedere il mutuo. Per prima cosa, rivolgetevi alla vostra banca di fiducia e, poi magari orientatevi verso altri istituti, per conoscere le diverse offerte che vengono proposte da ognuno di loro, ricordandovi che , per prima cosa che vi chiedono, è l’accredito dello stipendio. Fatevi illustrare le diverse tipologie di mutuo ( che vedremo più avanti) e i diversi tassi di applicazione, al fine di poter scegliere quello più adatti a voi.

Tenete presente, che l’importo del mutuo è pari al valore dell’immobile iscritto all’atto del rogito, ovvero al valore dichiarato. Se, per ipotesi, al rogito viene dichiarato il valore di 100.000 euro, del vostro immobile, l’importo del mutuo non può superare i 100 mila euro. Non conviene nemmeno rischiare, oggi i rischi di un controllo sono davvero tanti. Piuttosto, chiedete un aiuto ai genitori! Qualsiasi sia la formula di mutuo che decidiate di fare, sono molti i documenti che dovete presentare alla banca prescelta. Di seguito la lista che più o meno richiedono la maggior parte degli istituti di credito. Per prima cosa occorre presentare documenti di identità , quindi copia della carta d’identità o della patente e copia del codice fiscale.

Presso l’anagrafe occorre fare richiesta del certificato di residenza, lo stato di famiglia, il certificato di nascita, il certificato di stato civile ( alcuni istituti richiedono anche l’estratto di matrimonio), e il certificato di cittadinanza. In alcuni casi viene accettata in sostituzione del certificato originale l’autocertificazione, che è possibile scrivere seguendo questa guida su Autocertificazioni.net, anche se per le banche non è obbligatorio accettare il documento. Per quanto concerne la situazione reddituale di chi richiede il mutuo, bisogna presentare le ultime due buste paghe, il modello unico o il modello 730 e il cud. Per quanto riguarda invece, l’immobile da acquistare, occorre presentare una copia del contratto preliminare, ovvero il compromesso, il contratto di compravendita e l’ultimo atto di proprietà con annesso il certificato di abitabilità. Se l’immobile per cui si richiede il mutuo è già costruito , occorre presentare anche la planimetria catastale e l’estratto di mappa. Se, al contrario, l’immobile è in costruzione, bisogna obbligatoriamente presentare la copia di concessione edilizia e il disegno del progetto vistato dal Comune.

Tipologie di mutuo

Ecco i principali tipi di mutuo in base ai tassi d’interesse:

Mutuo tasso fisso: si tratta di una formula che vi garantisce fino alla sua completa estinzione, il pagamento della stessa rata. Unico neo, il tasso d’interesse, che essendo fisso, è sicuramente maggiore rispetto agli altri tipi di tassi.
Mutuo tasso variabile: con questo tipo di mutuo , la rata mensile può variare a seconda dell’indice mibtel, in quanto il tasso in questo caso è variabile.
Mutuo tasso variabile rata fissa: questa formula vi permette di mantenere lo stesso importo della rata. A variare sarà la durata del mutuo. Se il tasso aumenta, aumenteranno il numero delle rate da pagare.
Mutuo misto: con questa tipologia di mutuo la rata può subire variazioni anche mensilmente.
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Estinzione anticipata del mutuo

Tante novità per chi decide di estinguere in anticipo il mutuo , per accenderne uno nuovo, sicuramente più conveninete. Tuttavia, questa operazione “distrugge” la banca che subisce infatti un danno. Viene restituito l’intero capitale, ma l’istituto di credito perde tutti gli interessi futuri, che erano stati programmati all’accensione del mutuo. Solitamente, nel contratto viene indicato la percentuale della penale da pagare in caso di estinzione anticipata , che può essere compresa tra l’1% e il 3% del capitale residuo.

Da sottolineare comunque che recentemente, le normative vietano l’inserimento della penale per l’estinzione anticipata dei mutui. Ma questa clausola, non è valida per tutti i contratti stipulati. Inizialmente, questa agevolazione riguradava esclusivamente i mutui stipulati per acquistare “la prima casa”, poi si è estesa anche per le seconde case e per le ristrutturazioni. Tenete presente in ogni caso, che estinguere il mutuo prima che siano passati 18 mesi, può avere gravi conseguenze fiscali. Il mutuo è soggetto ad un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo del mutuo percentuale che arriva al 2%, quando il mutuo acceso, ed è destinato a finanziare l’acquisto o la ristrutturazione che non riguarda l’abitazione principale.

Alcuni uffici dell’agenzia del territorio, rifiutano di annotare la cancellazione dell’ipoteca , per chi estingue un mutuo prima dei 18 mesi dell’accensione stessa, se non viene pagata l’imposta dovuta. L’importo in proporzione è pari allo 0,50% e l’imposta ipotecaria al 2%. Se pensate di voler cambiare contratto di mutuo fatelo dopo almeno 18 mesi dall’inizio, per non incidere in spiacevoli problemi col fisco. Valutate in ogni caso, molto bene, quanto vi convenga estinguere in anticipo il mutuo, con tutte le spese che comporta, in caso di rinegoziazione o di rottamazione del mutuo, come vedremo meglio nel paragrafo successivo.

h2>Rottamazione del mutuo

Il mercato del mutuo, cresce ogni giorno di più e propone sempre nuove formule. Proprio per questo motivo , chi ha stipulato un mutuo ipotecario alcuni anni fa, potrebbe oggi sostituirlo con un tipo diverso. Ma in che modo? Esistono due alternative per “cambiare” mutuo: la rinegoziazione e la rottamazione. Nel primo caso, si modificano semplicemente le condizioni del mutuo già in essere, scegliendo tra le proposte delle stesso istituto. Diverso il discorso della rottamazione, che prevede la sostituzione del vecchio mutuo con uno nuovo.

Sia nel caso della rinegoziazione che nella rottamazione si può optare per un mutuo più leggero, in base alle nostre esigenze. Il primo fattore che spinge una famiglia a cambiare mutuo, è ovviamente il tasso d’interesse. Chi ha acceso un mutuo con il 7% di interesse a tasso fisso, può sicuramente sostituirlo. Ad oggi, il tasso fisso si aggira intorno al 5%.

Ma può cambiare formula di mutuo, anche chi, alcuni anni fa, ha scelto un mutuo a tasso variabile, e oggi magari si trova in difficoltà per via delle rate che aumentano sempre di più, per via del tasso che cresce. Pensandoci bene, forse a parità ,meglio un tasso fisso, o ancora un tasso variabile a rata fissa. Le scelte oggi, come dicevamo sono davvero vaste. Ma cosa bisogna fare se si vuole cambiare mutuo? Indubbiamente, la prima cosa da fare è recarsi nell’istituto dove avete stipulato il mutuo, e informarsi dagli addetti ai lavori, quali tipologie di mutui propongono e che offerta scegliere.

Rinegoziazione del mutuo

Se si decide di rinegoziare il mutuo esistente, ( come abbiamo detto, si tratta solo di modificare le clausole), è sicuramente la soluzione meno costosa. Non c’è infatti la penale per l’estinzione, non occorre nuovamente la perizia, le spese notarile sono notevolmente ridotte, e anche le spese di istruttoria da parte dell’istituo di credito, sono ridotte al minimo. Prima di decidere, studiate a tavolino quanto e se conviene davvero cambiare mutuo, rimanendo nello stesso istituto. Se tuttavia, le offerte della banca dove precedentemente avete stipulato il mutuo, non vi convince, potete rivolgervi presso altri istituti.

Se optate per questa possibilità, si parla di rottamazione mutuo. La penale per estinguere il mutuo è notevolmente ridotta rispetto agli anni passati. Per quanto riguarda l’ipoteca , anzichè cancellarla e aprirne una nuova, si può semplicemente spostarla , risparmiando così le spese che comporterebbe invece la cancellazione. La banca prescelta, dovrà rifare la perizia e ricorrere l’ispezione ventennale dei registri immobiliari. Libera ovviamente di rivolgersi per questa operazione, al notaio dove allora avete provveduto a stipulare il rogito. Queste sono le due possibilità che vi permettono di avere un mutuo su misura, al passo coi tempi e in base alle vostre odierne esigenze.

L’agente immobiliare

Ci si rivolge sempre più spesso alle figure degli agenti immobiliari, per comprare o vendere un immobile. Oggi, tutti gli agenti immobiliari devono essere iscritti al ruolo degli agenti di affari in mediazione, tenuto dalla Camera di Commercio. Chi non è iscritto, non è quindi in regola e non può svolgere questa professione. Se fa in ogni caso da mediatore, non ha diritto a ricevere la provvigione e in caso contrario, può essere soggetto a sanzioni. Molte agenzie, seguono i propri clienti ( acquirenti e venditori) in tutto l’iter, in tutto il percorso, fino all’atto finale del rogito. Questo “disturbo” viene pagato dai clienti con la cosidetta “provvigione”. Essa si calcola in percentuale sul prezzo dell’immbile in questione. Solitamente, si aggira intorno al 3%.

La provvigione è dovuta ( sia da parte dell’acquirente, sia da parte dei venditori), per aver messo in contatto entrambi le parti. Ricordate, che un’agenzia immobiliare può avere l’esclusiva. Se siete voi i venditori, leggete bene tutte le clausole, prima di dare l’incarico. Avere l’esclusiva significa, che se il venditore trova l’acquirente da solo o tramite un altro mediatore, l’agenzia ove avete dato l’incarico di esclusiva ( in genere dura 6 mesi) ha diritto ugualmente alla provvigione. Gli agenti immobiliari oggi, hanno l’obbligo di registrare tutte le scritture private non autenticate ( i preliminari di compravendita).

Le ultime direttive, parlano di altre dichiarazioni da fare. Venditore ed acquirente, nell’atto notarile di compravendita devono dichiarare i dati dell’agente immobiliare, la provvigione pagata e le modalità di pagamento. Oggi, il 19% dell’importo della provvigione per l’acquisto della prima casa, può essere scaricato dalle imposte sul reddito. L’importo non deve però superare i 1000 euro ( cifra davvero irrisoria, a mio parere, visto che il 3% del prezzo di acquisto di un immobile oggi, supera di gran lunga questo importo.

Quando si parla di spread di un mutuo si fa riferimento alla maggiorazione su un parametro variabile che il cliente che ha acceso il mutuo deve pagare all’istituto di credito, o a un tasso di base. Lo spread rappresenta un criterio di riferimento che nel tempo può cambiare: il tasso di interesse da pagare è connesso a esso con una maggiorazione più o meno consistente. Ma come si riconosce lo spread migliore? È bene precisare che tanto più alto è lo spread, vale a dire la maggiorazione, tanto più costoso sarà il mutuo. Allo stesso modo, il mutuo sarà meno costoso al diminuire dello spread. Nell’ambito di un mutuo a tasso variabile, il tasso di interesse che il cliente deve pagare è vincolato allo spread, che è appunto il criterio di riferimento che rappresenta la maggiorazione al tasso di interesse. Ne consegue che se lo spread cala nel corso del tempo, il cliente si troverà a pagare rate meno costose.

Risulta essere doveroso sottolineare, però, lo svantaggio principale che caratterizza lo spread nei mutui, vale a dire la sua variabilità imprevedibile. È proprio per la necessità di tutelarsi rispetto a questa variabilità imponderabile che hanno visto la luce i mutui variabili con cap. Ribadendo il concetto con altre parole, lo spread altro non è se non la remunerazione che la banca percepisce. Esso viene espresso da un valore in percentuale, che generalmente varia dallo 0,5 % al 2 %. Il tasso di interesse applicato al mutuo è determinato dalla somma tra lo spread e il tasso di riferimento di mercato: l’Eurirs nel caso del tasso fisso, l’Euribor nel caso del tasso variabile. Solitamente, con l’aumentare della durata del mutuo aumenta anche lo spread: in ogni caso, aumenti possono essere dovuti anche al genere di contratto che viene firmato. Per esempio, rispetto a un mutuo a tasso variabile classico, un mutuo a tasso variabile con cap presenterà uno spread più alto. In italiano, potremmo tradurre la parola spread con il termine margine, o scarto. In realtà, ormai, l’espressione inglese è entrata a pieno titolo anche nella lingua parlata italiana.

Risulta essere importante, però, che tutti abbiano ben chiaro di cosa si tratta: lo spieghiamo in maniera sintetica e in parole povere, affinchè sia chiaro a tutti: lo spread rappresenta il ricarico che ciascun istituto di credito sceglie di sommare al tasso di base in qualità di ricavo. Il principio su cui si basa lo spread è molto semplice: la banca, che può essere identificata come un commerciante, compra il denaro, che corrisponde al prodotto, a un tasso di scambio interbancario, cioè a un prezzo. In seguito, la stessa banca rivende quello stesso prodotto, cioè il denaro, ai sue clienti, non prima di averlo ricaricato dello spread, che diventa quindi un margine di guadagno. Il denaro presenta una sua quotazione anche nell’ambito degli scambi tra banche: tale quotazione in Europa è rappresentata dall’Euribor.

Si tratta, in parole semplici, del tasso che viene quotidianamente rilevato a cui la banca può comprare o vendere denaro. Chiaramente, se si vende denaro al cliente, il tasso dovrà essere più elevato, in modo da guadagnarci e tutelarsi da eventuali rischi derivanti dall’operazione. Questo scarto viene chiamato, appunto, spread.

Per sopperire alla crisi economica degli ultimi anni, secondo le ultime statistiche della Banca d’Italia, sempre più famiglie si rivolgono a finanziarie che erogano prestiti su pegno.

Vantaggi del prestito su pegno.
Il prestito su pegno ha notevoli vantaggi rispetto al prestito personale tradizionale. Rispetto al prestito personale erogato con busta paga o altro reddito a garanzia, il prestito con pegno non necessità di documentazione reddituale aggiuntiva, ne controlli e verifiche alle centrali rischi CRIF, Experian, CTC e altre SIC. Questo significa che è possibile anche per chi è protestato.

Cosa dare in pegno per ottenere un prestito su pegno.
Risulta essere possibile cedere in pegno a garanzia del finanziamento, oggetti preziosi, come ad esempio oggetti in oro, pietre preziose, orologi di un certo valore economico, abbigliamento, come ad esempio pellicce. Il bene dato in pegno, sarà valutato dalla finanziaria che corrisponderà una percentuale in denaro calcolata sul valore stimato dell’oggetto dato in pegno. La somma prestata sarà gravata di interessi fissi.

Durata del prestito su pegno.
La durata dei prestiti con pegno variano da un minimo di 3 mesi fino a un massimo di 12 mesi. In alcuni casi, valutati di volta in volta sul valore del pegno e della cifra richiesta, è possibile ottenere una durata del prestito su pegno per un tempo maggiore a 1 anno.

Riscatto del pegno dopo l’estinzione del prestito.
L’Istituto di Credito che concede il prestito su pegno, all’atto dell’erogazione del prestito rilascia al cliente una “polizza al portatore”. La polizza rappresenterà l’unico titolo che permette di riscattare il bene in pegno dopo l’estinzione del prestito.

Istituti di credito italiani che erogano prestiti su pegno.
I prestiti su pegno sono regolati da precise normative di legge. Attualmente in Italia sono circa 50 le banche e le finanziarie che erogano prestiti su pegno.